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论破产债权的顺序/许德风

时间:2024-07-24 22:17:53 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8703
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  关键词: 债权的顺序/优先权/担保物权/破产费用/共益债权/后顺位债权
  内容提要: 在一般破产债权中,税收债权从其不可调节的属性看应予特殊保护,但从企业破产财团有限、破产税收征收成本过高等角度出发,未来将其降为普通破产债权中的一般债权亦不乏依据;侵权债权在企业破产法上并无特殊保护的必要;未来可考虑以社会保障替代劳动债权的破产保护。在后顺位破产债权中,《破产法》第 46 条应作目的性限缩解释,以保护普通债权在破产程序期间的利息;应明确将惩罚性赔偿、行政罚款、刑事罚金降为后顺位债权;应在破产法中确立股东债权的劣后清偿规则。总之,破产法上在确定债权顺序规则时,一方面不应违背一般经济规律,迫使当事人全部或部分地放弃交易;另一方面,必须充分认识破产顺序规则实际效果的局限性:企业破产时,破产财产价值通常很有限,而若财产总额不足,规定任何复杂的清偿顺序客观上都无实益。


虽然 “债权平等原则”[1]是破产法的核心原则之一,但正如下文将详细论述的,形式意义上的、绝对的债权平等并不存在。综合 《破产法》和其他法律[2]的有关规定,债权清偿的基本顺序与主要依据可以作如下总结:顺位一为债权实现的费用,如抵押物拍卖的费用和破产费用,这是任何其他债权得以实现的必要支出;顺位二为留置物、抵押物上的共益债权及其他优先权;顺位三为留置、抵押等各类法定或约定的担保物权;顺位四为破产财团的共益债权;顺序五为一般破产债权;顺序六为后顺位破产债权。[3]其中后两类债权的顺序问题在破产程序中具有重要意义,为本文讨论的重点。

一、一般破产债权在破产程序中的内部顺序

在破产法上,位列破产财团共益债权后的其他债权为一般破产债权。对此类债权的内部顺序,《破产法》第 113 条做了规定。关于该条规定的理解、适用及未来的可能修正,学界已有一定的研究积累,本文有如下三点补充思考。

(一)税收债权在破产程序中应降为普通债权

在一般债权中,税收债权后于劳动债权而优于普通债权受偿 (《破产法》第 113 条)。至于其与担保物权之关系,则比较复杂。鉴于担保物权的实现不受破产法辖制而在破产程序之外进行,而税收债权受偿的财产基础仅以破产财团为限,因此逻辑上担保物权应先于税收债权。但《税收征收管理法》第 45 条第 1 款规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”据此,税收债权和担保物权先后顺序要根据具体情况分别确定。对于该规定,有学者认为其过于偏重税收,会对担保物权带来 “致命”影响。因为根据现行税法的规定,税收债权的发生不需要登记,欠税公告也是选择性的 (不包括滞纳金和罚款),因此在担保物权设定时,债权人很难确切知晓纳税人存在多少欠税。“在这种情况下,债权人接受担保风险极大。”[4]另外,按照现行法,若税收优先于后设定的担保物权,同时劳动债权优先于税收,难道劳动债权将优先于在欠缴税款后发生的担保物权?

从立法趋势上看,一百多年前各国在制定破产法时,虽大多规定税收债权具有优先受偿地位,但这一情形随着时间的发展已有重大变化,目前各国多数将其规定为普通债权。其一,随着社会经济的发展,现代国家的福利国家属性都有所加强,使企业的税负急剧增加 (以德国为例,普鲁士时代所得税税率仅为 4% -6%,交易税也远远低于当代的水平[5]),若仍让其享有优先受偿地位,将极大地降低其他一般债权的受偿比例,甚至让普通债权人得不到任何清偿。其二,破产实践中,破产财团的价值往往很有限,对于作为债权人的税收机关而言,参加破产程序的成本和收益常不相称,因而即使法律规定其有优先受偿权,税收机关也常基于税收成本的考虑而选择不作为。如德国修订破产法前的统计显示,税收机关仅在 2% 的破产案件中派员参加破产程序。[6]其三,随着国家财政能力的增强,从破产企业获得的税收在财政收入中仅占极小的比例,将这项优先地位放弃也不会对国家收入产生过大影响。[7]在该趋势下,再过多地强调税收债权的优先地位已不合时宜。

当然,在确定税收债权与担保物权的顺序的时候,不可避免的要考虑以下问题:其一,税收是用以进行再分配的重要手段,税收所得主要用于公共品的开发与建设,因此税收债权的确具有公共利益属性,规定其优先受偿具有一定正当性;其二,税收是典型的 “无调节能力”[8]债权,若和普通债权一样受偿,则债务人可在税收债权发生之后、企业仍有足以清偿债务的财产之时,通过设定担保等方式逃避此项债务。也正是因为这样的原因,法律甚至赋予某些税收债权人以类似留置权的法律工具以确保其权利之实现 (如 《海关法》第 60 条)。不过要妥善解决这些问题,还应从防止逃漏税的角度着眼,将税收债权的顺序提前到担保物权之前是简单乃至武断的选择。综上,未来在强化对逃漏税款的监督的基础上,应参考、顺应各国立法的发展趋势,及时废止《税收征管法》第 45 条第 1 款。

(二)侵权债权不应享有优先受偿地位

侵权债权的顺序问题可以从两个方面探讨,一是侵权之债与刑事责任、行政责任的关系,二是侵权之债与其他民事债权的关系。关于前者,《侵权责任法》第 4 条以及数量众多的实体法[9 ]都确立了个人财产优先用于承担侵权责任的规则。实际上,从破产法的角度看,这一问题还可以以更简便的立法技术解决。例如德国 《破产法》第 39 条第 1 款第 3 项规定,刑事罚金与行政罚款债权及相应利息属后顺位债权,应后于普通债权受偿。若我国在破产法中借鉴此类规定 (民事优先于行政与刑事责任),则 《侵权责任法》(第 4 条)以及相关法律的规定便可被更有效地整合和替代,另外也能更清晰地表明,不仅侵权债权,而且合同债权也优先于罚金或行政罚款债权。确立民事责任优先的原则有以下几项原因。第一,国家承受财产损失的能力远大于个人,当责任主体的财产不足以同时承担民事责任和行政、刑事责任时,民事责任优先是弱者保护及社会化观念的体现。第二,民事责任优先可以减少当事人交易前在核查交易对方是否存在违法或犯罪行为上的投入,有利于降低交易成本。第三,民事责任主要目的在于补偿,而行政责任和刑事责任虽然以财产为媒介,但主要目的在于惩罚和威慑。前者指向债权人个人的权利,后者则着眼于社会安定和一般公众的利益,前者更为直接和迫切。第四,民事责任优先虽然可能造成罚款、罚金等制裁难以实施,但不影响通过对责任人施加人身制裁,达到惩罚行为人、维护社会秩序的目的。

第二层次的问题是侵权之债与其他民事债权的关系。对于这一问题,笔者在其他论文中曾有所提及。[10]对于法律应否优先保护侵权债权人 (至少是人身侵权受害人),笔者持保留态度。[11]第一,必须要考虑到,债务人——或者确切说是债务人的股东——想从无调节能力的债权人处受益,只能设法通过破产 “逃债”的办法进行,因为如果债务人不破产,并不能免掉偿债责任。但在失去自己的企业与破产免债之间进行权衡时,通常投入大量个人心血的股东并不会轻易地选择后者。第二,债务人欲损害无调节能力债权人的利益,只能通过与有调节能力的债权人——主要是担保债权人——合谋进行。但对担保债权人而言,其在现行法下并不能无折扣、无迟延地实现其担保权,如美国与德国破产法中的诸多限制。[12]这让潜在担保债权人很难参与合谋,进而债务人损害无调节能力债权人利益的可行性极大降低。第三,从实证研究上看,债务人通过破产有意损害侵权债权人的情形是极少见的,即便将债务人的主观因素排除,侵权受害人因公司债务人破产而比合同债权人受更多损害的情形也是不多见的。第四,即使论证所有侵权债权享有超级优先权一定程度上能成立的话,试图论证人身侵权受害人优先于担保债权人进而优先于财产侵权受害人也是很难的。毕竟财产也是人生存的基础,在价值上与身体、生命没有本质差异。如肖像、名誉等人格权受损害与作为必要生存条件的生产资料、生活资料受损害相比,哪一个更具有保护的必要事实上很难确定。第五,不考虑请求权竞合的情况,很多合同债权的标的,如劳动合同、供货合同、部分保险合同等都可能牵涉权利人的重大利益,其重要性不但强于一般财产侵权的受害人,甚至也强于人身侵权之受害人。第六,现行法上基于法律关系的特殊性质,有时会对侵权债权乃至人身债权加以特别保护 (如 《海商法》第 22 条第 1 款第 2 项与第 5 项),但也主要着眼于物件本身的危险性和物件的价值而将责任的实现直接指向物件 (实际上是由物件所有人承担以物件价值为限的有限责任)。[13]相比而言,企业并不一般性地具有侵权的危险性,对其一般性地规定侵权债权优先缺乏充分理由。[14]

(三)破产中的劳动者保护制度应进一步完善

劳动者权益的保护,应通过社会保障制度、劳动法等综合完成,破产法只是其中一环,并不适合做最终解决方案。现行破产法规定了劳动债权的优先受偿顺序,不应影响其他制度的进一步完善。对此,德国破产劳动法的改革思路或可供参照。德国在 1999 年的新破产法中,取消了1877 年原破产法中劳动债权的优先权。这主要是因为其他法律制度能够更好的保护劳动债权,原 《破产法》第 60 条所规定的劳动债权优先权已形同虚设。类似地,在英国、比利时和荷兰等国目前的破产法中,劳动债权也仅被作为普通债权来看待。当然,这并不表明这些国家不重视职工的权利。在 20 世纪 60、70 年代以前,这些国家的破产制度大多把劳动债权放在优先受偿的位置上 (如德国 1877 年 《破产法》第 60 条)。尽管如此,在当时的破产浪潮中,职工的权利还是不能得到很好的保护 (企业破产财团常常不足清偿破产费用,劳动债权更是无从保护)。为此,这些国家先后采纳了新的保护劳动债权的模式:成立由雇主、职工与政府共同出资的 (或这三方中的某一方或两方出资)、具有担保或保险性质的机构,该机构负责支付职工因破产而未获清偿的劳动债权 (如德国法上的相关规定:§ § 183 - 189a SGB III)。这项模式很成功,以至于1980 年欧盟以这些国家的做法为蓝本制定了 80 /987 法令,要求各成员国采取类似的措施,从而将其在整个欧盟推广开来。[15]当然,这些国家乃至欧盟的法令对劳动债权的保护都有所限制,比如根据该法令,该机构只对破产前 13 周内的未付债权承担责任。但从制度运行的实际效果上看,鉴于上述国家的社会保障制度比较健全,职工失业后可以在相当一段时间内领取失业保险,如果在此期间内未找到工作,还可以再领相当一段时间的社会保险,因此,综合起来,这些制度对职工利益的保护比仅提升其破产清偿顺位更为有效,值得我国在未来的制度设计中参考。

二、后顺位破产债权的内部顺序

后顺位破产债权人,指在包括普通债权人在内的全体一般债权人获得全部清偿后,破产财团仍有剩余时才得以受偿的债权人。[16]在我国现行法律中,除最高法院的司法解释曾概括性地规定某几类债权 “不属于”破产债权外,并未规定后顺位破产债权的问题 (法释 [2002] 23 号第61 条)。在破产财团不足以清偿全部普通债权时,这虽然与将其列为后顺位债权具有相似效果,但毕竟排除了债权人参与破产程序的可能性,在企业清偿普通债权后仍有财产剩余的情况下(虽然为数不多,但并非绝对不存在),也排除了这类债权人受偿的可能性。以下就法律的解释与制度构建展开分析。

(一)债权在破产程序期间的利息应继续计算

《破产法》第 46 条第 2 款规定,附利息的债权自破产受理时起停止计息 (注意,这里的“债权”应仅限于一般破产债权,担保债权应另行考虑[17])。比较而言,在美国破产法上 (11USC § 506 条 b),无担保一般债权人的利息请求权并不消灭,只是受到相应限制 (如利率以法定而非约定利率为准,且受偿顺序排在罚款、罚金债权之后);在德国破产法上,只有利息的受偿顺位受到限制 (第 39 条)。在我国证券公司或房地产公司等破产案件中,已经出现了破产财团的价值因市场波动而高于破产债权总额的情形,若不承认利息后顺位债权的法律地位,剩余价值将被分配给股东,从而过度改变非破产情况下各方的权利义务。因此在解释上对该部分利息作后顺位债权处理更为妥当。实际上,在仍然适用的法释 [2002] 23 号中 (第 61 条),破产宣告后的利息只是不属于破产债权,而不是完全不予保护。另外,从目的解释与体系解释的角度看,《破产法》规定第 46 条第 2 款的目的应是为了债权申报时债权数额确定,而不是从实体上消灭利息债权,因此即便使用了 “停止计息”的字样,也应解释为只具有确定破产债权数额的意义,而不应据此否定利息债权的实体存在。

(二)惩罚性赔偿应劣后受偿

在破产法外应充分保护惩罚性赔偿之债是毫无疑问的。[18]不过当债务人已开始破产程序时,问题便变得复杂——若赋予惩罚性债权以普通债权的清偿顺位,实际效果可能不是 “惩罚”了债务人而是其他普通债权人。因此有必要将其受偿顺位置于普通债权之后。美国 《破产法》便有此类规定:惩罚性赔偿之债的受偿顺位与罚款、罚金相同,排在破产程序期间普通债权依法定利率计算的利息之前。[19]本文认为,在我国的制度设计中,从民事权益优先于行政权益的角度看,将惩罚性赔偿之债与罚款、罚金区别对待是必要的;从充分保护多数普通债权人利益的角度看,将前述利息之债置于惩罚性赔偿之前也是必要的。因此惩罚性赔偿之债应后于利息,先于罚款和罚金。

(三)罚金、行政罚款、滞纳金应劣后受偿

如前所述,我国多部法律都规定了财产不足以同时支付民事赔偿、行政罚款和刑事罚金时,民事赔偿优先受偿的规则。一些特殊的法律如 《税收征收管理法》第 45 条第 2 款规定:“纳税人欠缴税款,同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的,税收优于罚款、没收违法所得。”作为过渡时期的破产审判规则,法释 [2002]23 号也曾规定,行政、司法机关对破产企业的罚款、罚金等不属于破产债权,但人民法院或者清算组也应当对当事人的申报进行登记 (第61 条)。实践中有不同意见的主要是行政收费滞纳金的性质问题。根据 《税收征收管理法》 第32 条的规定,迟延缴纳税款的,“按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”。此处按日万分之五计算的滞纳金,折换为年利率约为 18%,显然超过通常的银行利率,具有惩罚性。基于此,笔者认为,破产程序开始前的滞纳金超过银行同期贷款利率的部分在性质上与罚款相同,应与罚款、罚金同顺位受偿。2012 年,最高法院在法释 [2012] 9 号规定破产受理前的此类滞纳金应与普通债权同样对待,虽仍未采纳本文所持观点,但也明确地降低了其清偿顺位。

(四)股东债权应衡平或自动居次

对很多经营而言,如果企业的经营资本仅仅达到法律上最低资本额的要求,是远远不能满足需要的。尽管如此,因为股东对企业的债务以其实际出资为限承担责任,投入过多的资本就意味将来在企业破产时要承担较多的风险,实践中大多数有限责任公司的注册资本都恰好等于法律规定的最低资本限额。[20]在这一背景下,解决企业运营资本不足的主要方式是债权融资。以债权人与企业的关系为标准,债权融资的来源可分为两种:其一是外部融资,如从银行等金融机构获得贷款;另一种方式是内部融资,即股东向公司放贷 (严格说来,股东与公司分别拥有不同的人格,因此,股东同样处于公司之 “外”,但鉴于股东与银行等机构仍有所不同,故仍可称其为“内部融资”)。股东为公司提供借款,不过是在多样化的公司融资形式中所作出的一种选择而已,从经济上看并无不宜。但股东享有有限责任的潜在要求是股东已经充分履行了出资的义务,而以借款替代出资义务进而享有普通债权人地位则多有不妥。为了限制股东的不当行为,各国目前的通常做法是:并不禁止股东向公司提供借款,但在公司破产时,对这种借款的偿还进行适当限制 (包括股东向公司退还已获清偿的借款)。如美国法上的 “衡平居次原则”、德国法上的后顺位破产债权规则。

美国法上的 “衡平居次”原则规定,控制股东对公司的债权,若出于不当的目的而设定,无论有无担保,在公司破产时,可被要求次于公司的其他债权而受清偿,以保护从属公司的债权人。[21]在 “衡平居次”理论确定前,曾经有人提出过 “自动居次”理论,认为控制股东操纵子公司为自己牟利的危险太高,因此应强制规定一切控制股东对公司的债权都后于普通债权受偿。反对的意见认为这样的安排过于简单化,后来主张这项理论的弗兰克法官自己也放弃了他的主张。[22]1978 年破产法在第 510 (c)条中明确规定了由判例法发展而来的 “衡平居次” 原则。[23]因此,如何为具体案件的审判确立一些具有可操作性的规则,便成为法学研究和法官审判的焦点,如在 1986 年的一项判决中,法官曾列出 11 项考量因素。[24]

青岛市城市房产中介服务管理规定

山东省青岛市人民政府


青岛市城市房产中介服务管理规定
青岛市人民政府


《青岛市城市房产中介服务管理规定》已于1999年8月31日经市人民政府第11次常务会议审议通过,现予发布施行。


第一条 为加强本市城市房产中介服务管理,维护房产市场秩序,保护当事人的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 本规定所称房产中介服务,包括下列内容:
(一)房产咨询,指为当事人提供有关房产法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
(二)房产经纪,指为委托人提供房产信息和居间、代理业务的经营活动。
(三)房产价格评估,指对房产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
第三条 本规定适用于本市行政区域。
第四条 市房产管理部门是本市城市房产中介服务的行政主管部门。
市房产管理部门所属的房产交易管理机构和各县级市、崂山区、黄岛区、城阳区的房产管理部门(以下统称房产管理部门)分别具体负责市南、市北、四方、李沧等四区和各县级市、区范围内城市房产中介服务业的行政管理工作。
工商行政、物价、公安、劳动等管理部门,应当按照各自职责,协同做好城市房产中介服务管理的有关工作。
第五条 从事房产中介服务活动,应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。
第六条 从事房产中介服务的人员应当取得相应的执业资格证书:
(一)从事房产咨询、经纪的,应当取得市房产管理部门和市工商行政管理部门核发的执业资格证书;
(二)从事房产价格评估的,应当取得国家规定的执业资格证书。
第七条 从事房产咨询、经纪中介服务业务的,应当依照本规定设立相应的房产中介服务机构。
设立从事房产价格评估的房产中介服务机构,按国家有关规定执行。
第八条 从事房产咨询、经纪的房产中介服务机构包括法人中介服务机构、合伙中介服务机构和个体中介服务机构。
第九条 设立法人房产中介服务机构,必须具备下列条件:
(一)有自己的名称和相应的组织机构及章程;
(二)有合法、固定的服务场所;
(三)有4名以上取得执业资格证书的房产中介专职人员;
(四)有相应的注册资金;
(五)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十条 设立合伙房产中介服务机构,必须具备下列条件:
(一)有自己的名称和相应的组织机构;
(二)有合法、固定的服务场所;
(三)有2名以上取得执业资格证书的房产中介专职人员;
(四)有相应的注册资金;
(五)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十一条 设立个体房产中介服务机构,必须具备下列条件:
(一)有自己的名称和合法、固定的服务场所;
(二)取得执业资格证书;
(三)有相应的注册资金;
(四)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十二条 设立从事房产咨询、经纪的房产中介服务机构,申请人应当向房产管理部门提出书面申请,并提交下列证件、资料:
(一)专职房产中介服务人员的执业资格证书、学历及技术职务任职资格证明;
(二)经营场所证明;
(三)法人房产中介服务机构拟任法定代表人或组建负责人履历表、身份证及技术职务任职资格证明;
(四)其他有关证件、资料。
第十三条 房产管理部门应当自受理申请之日起15日内对申请从事房产咨询、经纪的机构进行资质审查。符合条件的,由市房产管理部门核发资格证书。
申请人凭资格证书到工商行政管理部门办理登记手续。
第十四条 房产中介服务机构变更登记事项或终止的,应当到房产管理部门办理有关手续后,到工商行政管理部门办理变更或注销登记。
第十五条 房产中介服务机构接受当事人委托承办业务,应当与当事人签订房产中介服务合同。
房产中介服务合同应当包括下列主要内容:
(一)当事人姓名或者名称、住所;
(二)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;
(三)合同履行的期限;
(四)收费金额和支付方式、时间;
(五)违约责任和纠纷解决方式;
(六)当事人约定的其他内容。
第十六条 房产中介服务机构在房产中介服务活动中,应当履行下列义务:
(一)遵守有关法律、法规和规章;
(二)按核准的业务范围从事经营活动;
(三)按规定标准收取费用;
(四)依法缴纳税费;
(五)接受行业主管部门及其他有关部门的指导和监督检查。
第十七条 房产中介服务人员在房产中介服务活动中不得有下列行为:
(一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便,牟取其他不正当利益;
(二)允许他人以自己的名义从事房产中介服务;
(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执业;
(四)弄虚作假或采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段损害当事人合法权益;
(五)法律、法规、规章禁止的其他行为。
房产中介服务人员与委托人有利害关系的,应当回避;委托人有权要求其回避。
第十八条 房产中介服务费由房产中介服务机构按规定收取并使用税务部门统一监制的发票。房产中介服务收费标准,由市物价部门会同市房产管理部门制定公布。
第十九条 房产中介服务机构应当建立业务记录,设立业务台帐,健全财务会计制度,编制财务报表。
第二十条 严禁伪造、涂改、转让房产中介服务机构资格证书和房产中介服务人员执业资格证书;遗失的,应当向原发证机关申请补发。
第二十一条 房产管理部门对房产中介服务机构实行年检制度。对年检不合格的,取消房产中介服务资格,并向社会公布。房产中介服务人员的执业资格证书实行验证制度,验证不合格或无故不参加验证的,不得继续从事房产中介服务活动。
第二十二条 对未取得房产中介服务资格从事房产中介服务的,由房产管理部门处以500元以上、5000元以下的罚款。
房产中介服务机构超标准收取服务费的,由房产管理部门处以500元以上、5000元以下的罚款。
对隐瞒真实情况,弄虚作假取得房产中介服务执业资格证书或违反本规定第十五条第一款、第十六条、第十七条规定的,取消房产中介服务资格。
第二十三条 房产中介服务机构或中介服务人员违反工商行政管理规定的,由工商行政管理部门依法给予行政处罚。
第二十四条 房产、工商行政等管理部门的工作人员在房产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的,由所在单位或其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 本规定具体执行中的问题,由市房产管理局负责解释。
第二十六条 本规定自发布之日起施行。



1999年9月2日

广州市商品房预售管理实施办法

广东省广州市人民政府


广州市商品房预售管理实施办法
广州市人民政府



第一条 为加强商品房预售管理,保障交易双方当事人合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法下列用语的含义是:
商品房预售,是指房地产开发经营企业(以下简称开发企业)依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付购房款,开发企业按合同约定交付商品房的行为。
预售人,是指预售商品房的开发企业。
预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本市行政区域内商品房预售管理适用本办法。
第四条 广州市国土局房地产管理局(以下简称市房地产主管部门)是本市商品房预售的主管部门,负责本办法组织实施。
第五条 开发企业预售商品房前,应到市房地产主管部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件:
(一)开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照;
(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得建设用地批准书或土地使用权证书;
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
(五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;
(六)已与广州市房地产交易登记机构(以下简称市交易登记机构)、商业银行签订商品房预售款监管协议,并开设商品房预售款专用帐户;
(七)预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权;
(八)法律、法规规定的其他条件。
第六条 开发企业应当分期或者分单项向市房地产主管部门申请办理商品房预售许可证。办理商品房预售许可证,须提交下列文件或资料:
(一)房地产开发资质证书和营业执照;
(二)市房地产主管部门核发的建设用地批准书或国有土地使用证;规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程报建审核书;报建项目四至平面图复印件;
(三)国有土地使用权出让合同;已缴纳地价款的发票复印件;
(四)建筑施工合同;建设工程质量和安全监督证明文件;
(五)商品房预售款监管协议和商品房预售款专用帐户复印件;
申请外销的预售商品房,还需提交外经主管部门的批准文件复印件;
(六)附单体报建项目四至平面图(晒蓝)或小区规划报建项目四至平面图(晒蓝)一式四份,大小尺寸38CM×28CM;规划坐标图复印件;
(七)广州市地名委员会办公室出具的小区或商业楼宇的命名批准书复印件;
(八)如属两方以上合作的项目,应提交各方合作分成比例、面积数、分配位置的协议或证明复印件。
第七条 市房地产主管部门在收到申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的项目,应自受理之日起15日内核发商品房预售许可证;对不符合条件的项目,应当书面通知开发企业并告知不予核发的理由。
第八条 商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数,商品房屋预售款专用帐户,并附上项目的布局图,在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置,并加盖戳记。
第九条 开发企业只有取得商品房预售许可证后,才能发布预售广告,预售广告的内容须真实、准确,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关,不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。
第十条 开发企业发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项,预购人有权要求在商品房预售合同中约定。
第十一条 开发企业发布预售商品房广告时,应提前5日将拟发布的广告式样报市房地产主管部门备案。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的,责令开发企业修改后才能发布,拒不改正者,由市房地产主管部门通知开发企业停止发布,并收回该项目的商品房预售许
可证。
第十二条 开发企业与预购人签订商品房预售合同前,经双方协商同意,开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金,开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议,约定所收订金的具体数额和退还的
具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后,开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第十三条 商品房预售时,开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项:
(一)开发企业、预购人、委托代理人姓名(名称)、地址、合法证件号码;
(二)开发企业的用地依据和预售的商品房项目的座落位置;
(三)商品房预售款专用帐号;
(四)预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、座向、房号;
(五)预购的商品房价格;
(六)交付使用时的实测面积与预售合同预计面积差异的处理办法(交付使用的实测面积以广州市房地产测绘所测量的为准);
(七)付款时间和付款办法及预购人逾期付款的违约责任;
(八)预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任;
(九)装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任;
(十)基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任;
(十一)物业管理事项;
(十二)双方约定的其他事项。
商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图,并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
商品房预售合同文本由市房地产主管部门统一印制。
第十四条 开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的,市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。
凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
第十五条 市房地产主管部门受理开发企业办理商品房预售许可证的申请后,市交易登记机构、开发企业及为该企业办理商品房预售款专用帐户的商业银行三方应签订商品房预售款监管协议,明确各自的职责和义务。
第十六条 开发企业有多个商品房预售项目的,应分别设立商品房预售款专用帐户。商品房预售款专用帐户实行专款专用,在项目竣工验收之前,只能购置建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。
第十七条 预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间,将预购房款直接存入商品房预售款专用帐户。预购人凭银行出具的存款凭证,向开发企业换领缴交预购房款的收据。
第十八条 市交易登记机构负责监督管理商品房预售款的收存和使用,并在办理商品房预售合同审核、登记手续时,向开发企业收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。
第十九条 开发企业需要使用商品房预售款时,必须向市交易登记机构提出申请。市交易登记机构应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5日内作出答复;对符合条件的,出具同意资金使用划拨书;对不符合条件的,应当书面通知开发企业并告知不同意划拨资金的理由。
第二十条 商业银行必须根据市交易登记机构出具同意资金使用划拨书为开发企业办理资金拨付。
第二十一条 开发企业应当在预售的商品房项目竣工验收之日起30日内,持有关文件资料到市房地产主管部门申请办理产权登记手续。
第二十二条 开发企业统一为预购人办理商品房房地产证的,预购人可留5%的商品房价款交商业银行收存,在开发企业办妥并交付房地产证给预购人时,经市交易登记机构同意,商业银行才能划拨给开发企业。
第二十三条 凡违反本办法的法律责任,按照《广东省商品房预售管理条例》的规定处理。
第二十四条 本办法自颁布之日起施行。



1998年12月24日