柳川大厦业主诉乐清市房产管理局房屋登记纠纷一案的
代 理 词
审判长、人民陪审员：
浙江合众律师事务所接受本案四位原告的委托，指派我担任其诉讼代理人依法参加本案的诉讼活动，现发表如下几点代理意见，供法庭参考：
一、本案争议之房产属于柳川大厦的共用设施设备。
第一、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”2002年3月20日建设部发布的《房地产统计指标解释（试行）》也作了相同的规定。
第二、根据浙江省关于贯彻执行《房产测量规范》若干规定：“技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次”。
可见本案技术层属于共用设施设备使用的房屋，属于共用设施设备。
二、 本案争议的四处房产应属于柳川大厦全体业主所有。
第一、从本案争议之房产的设计用途和性质看。本案争议这四处房产均属于管道设备层（技术层）的房产，显而易见系管道设备之用房，整幢大厦的管道、水、电、暖、卫生等共用配套设施设备均汇集于此，是整幢大厦的必不可少的附属共用设施设备，其建造的目的、用途是为了辅助房屋，属于从属物，其没有独立的产权。根据从物随主物的原则，现整幢大厦的全部房产已被全部业主购买，相应的作为该大厦的附属设施也应由业主们享有。
第二、从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》中第五条规定：商品住宅的价格，由下列项目构成：土地使用权取得费，前期工程费，建筑安装工程、设备费，附属工程费等等；第十条规定：“与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品住宅预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。”第十一条规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售”。显然各业主在构买房屋，所支付的房款中已包括了这些配套设施设备的建设费用，因此其所有权也应当由业主们享有。
第三、从共用设施设备的使用权角度来看。住宅区内的共用设施设备（包括共用设施设备用房）是住宅总体的一部分，属于房屋的附属设施，没有住宅，也就谈不上共用设施设备，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：“所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占”；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的共用设施设备。所以，共用设施设备同住宅一样，其产权所有人为全体业主。
第四、从技术层与整个柳川大厦物理上的联系来看，技术层与其房屋具有相同的物理属性。如果技术层可以成为独立产权的客体，那么其产权人也应是柳川大厦的区分所有人（即业主之一），也应当与其他业主一样，支付物业管理费，承担对共有附属物的维护、修缮、保养和管理的义务。然而乐清市柳川房地产开发有限公司并没有基于技术层的因素面缴纳物业管理费、履行物业管理的义务。可见乐清市柳川房地产开发有限公司根本就不是柳川大厦技术层的业主，根本不享有技术层的独立产权。
第五、有关法律的规定。根据《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分”。第二十八条规定：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”因此作为共用设施设备的技术层只有属于业主所有，才能确保业主对共用设施设备进行维护和使用，才能确保物业管理企业能够进行查验。
三、被告将技术层的房产登记给乐清市柳川房地产开发有限公司的行为是违法行为。
第一、被告的登记行为使本案相关的房产成为了开发商的固定资产，由于其成本已经在商品房的销售中给予了抵扣，这样被告实际上是帮助开发商偷税漏税，明目张胆的违法乱纪。
第二、被告将技术层房产登记在下开发商名下，使该房产只能成为商业用房，违反了规划用途，导致房产登记自相矛盾。
第三、被告在登记过程中未公告，未审核房产权属，便予以登记，违反《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定和《物业管理条例》第二十七条、第二十八条、第六条的规定，侵犯了原告等全体业主的共有权、知情权、监督权和使用维护权等合法权益。
综上所述，被告将全体业主所有的技术层房产登记给开发商乐清市柳川房地产开发有限公司的行为明显违反相关法律的规定，侵犯了柳川大厦全体业主的合法权益，依法应予以撤销。

原告代理人：浙江合众律师事务所
管志勇 律师
2006年11月28日
　　
　


水利部


黄河上中游水土流失区重点防治工程项目管理试行办法


颁布日期：1997.05.12



黄河上中游水土流失区重点防治工程项目管理试行办法
（1997年5月12日水利部水保[1997]142号通知发布）
黄河上中游系全国水土流失重点防治区。为了切实加强重点防治区的治理和开
发工作，特制定本办法。
第一章 总 则
第一条 本项目是加快治理黄河上中游水土流失，加强大江大河治理，促进经
济发展和群众脱贫致富的重点建设工程。作为水土保持改革试点，要通过实施各种
改革措施和不断加大力度，加快以水土保持为主要内容的综合治理开发，有效治理
水土流失，减轻江河湖库泥沙淤积，改善当地的农业生产条件和生态环境，提高农
业综合生产能力，发展地区经济，促进群众脱贫致富，使其成为全国水土流失区重
点治理开发的典型示范工程。
第二条 本项目是国家水土保持重点工程，要按项目安排投入和加强管理，坚
持高标准、高质量、高效益的原则，按照国家有关规定进行规划设计、施工和验收
。
第二章 目标和任务
第三条 黄河上中游56个重点治理县都要按照小流域综合治理开发规划实施水
土流失治理开发项目，以形成综合治理开发体系。要采取各种措施，使小流域综合
治理程度达到70％以上，林草面积达到宜林宜草面积80％以上，综合治理保存面积
达到80％以上，人为水土流失得到控制；土地利用结构合理，土地利用率达到80％
以上；小流域经济初具规模，土地产出增长率和商品率均达到50％以上。人均生产
粮食400公斤以上，人均纯收入比当地平均水平年增长30％以上；蓄水保土缓洪效益
显著，减沙效益达到70％以上。通过56个重点治理县的建设，以点带面，推动黄河
上中游水土保持工作的持续、快速、健康发展。
第三章 建设资金
第四条 工程建设资金以地方自筹和农民投入为主，国家扶持为辅。要广泛发
动群众集资投劳，地方各级政府应多渠道、多层次广辟资金来源，增加投入。
第五条 国家安排的建设资金每年由国家计委和水利部联合下达到项目所在省
（自治区）计划部门和水行政主管部门。建设资金要全部按年度计划用于项目建设
，不得挪作它用。
第四章 项目立项与准备
第六条 申请立项的形式为项目建议书。项目建议书的主要内容如下：
1.项目提出的背景。包括自然条件、水土流失与治理、社会经济等现状；治理
开发的必要性与可行性分析；规划实施范围、时间、规模；综合治理开发规划、实
施措施以及工程量；所需资金及其来源；综合效益分析；组织领导和保证措施等。
2.项目申请与立项。各重点治理县申请的项目，以项目建议书的形式报经省（
区）进行初审合格后，报水利部商国家计委审批。
第七条 各省向水利部报送治理开发项目的项目建议书（一式三套，包括规划
、图、表和小流域实施规划图等）时，需附省级有关部门对承担地方配套资金、按
期归还有偿使用资金的承诺意见。
第八条 水土流失重点防治区必须具备以下条件：
1.各级政府对水土保持工作充分重视，切实加强领导，并列入重要议事日程。
重点治理县有主管县长负责此项工作，各级政府把重点防治工作列为领导任期目标
责任制和政绩考核内容。
2.建立健全与重点治理相适应的水土保持领导机构、办事机构和预防监督体系
，基层有水土保持服务体系。各级机构应配备事业心强、有一定业务基础的专职人
员，其中科技人员的比例达到50％以上。
3.按照水利部水土保持司对规划的统一要求，编制水土保持总体规划和小流域
综合治理开发实施规划，并按照规划实施项目和开展治理工作。
4.保证地方（包括省、地、县、乡四级）按1∶1的比例匹配资金，并及时足额
到位；群众应自筹一定资金，按规划保证投工投劳。
5.监督执法到位，具有预防人为造成新的水土流失的有效办法和措施。
6.对实施项目具有一定的优惠政策，水土保持机构具有自身建设与发展能力。
第五章 管理体制
第九条 水利部商国家计委负责项目实施的管理、检查、监督、验收等工作。
第十条 各省（区）成立重点防治工程领导小组，省（区）主管领导任组长，
计委、水利厅等有关部门负责人参加，并任副组长，办公室设在水利厅水土保持局
（处），负责日常工作。领导小组是各省项目区的主管机构；各有关地（市）、县
（市、区）水利（水保）局是项目的实施机构，受同级人民政府的领导和上级业务
部门的指导；项目涉及的乡（镇）、村也要做好项目的组织实施和管理工作。项目
正式实施前，各有关部门要逐级签定项目协议书，确定各自的权利、职责、违约责
任及奖惩办法等。
第十一条 省、地（市）、县各级都要建立起产权清晰、权责明确、管理科学
的水土保持工程管理运行机制，制定科学合理的规章制度，保证工程正常实施和运
用。
第六章 项目实施
第十二条 项目批准后，实施单位必须按照规划和计划严格实施，不得擅自改
变建设地点、规模、标准和主要建设内容。
第十三条 各地应严把工程质量关，对不符合质量标准的工程要追究工程负责
人的责任，并按照标准返工。
第十四条 在项目实施过程中，必须坚持治理与开发相结合、以经济效益为中
心的原则，要切实加强工程实施的管理，提高投资使用效益和效率。
第七章 项目验收
第十五条 工程竣工后，要及时进行总结和自检自验，做好验收前的各项准备
工作。具备验收条件后，由县政府提出验收申请，由省领导小组进行初验，水利部
商国家计委组织进行国家验收。凡国家验收合格的项目，颁发工程合格证；验收不
合格的，除限期按照标准补建或整改外，要给予通报批评。
第十六条 验收的主要内容包括：（1）项目治理开发任务及投资是否按照批复
指标完成；（2）主要工程建设是否符合规划设计要求，达到规定的质量标准；（3
）地方匹配资金是否按照国家规定足额及时到位；（4）资金使用是否符合项目资金
使用管理办法的规定，有无违纪问题；（5）效益指标是否达到规划要求；（6）建
设资金审计结论。
第十七条 国家和省级组织验收时，项目实施单位应提供以下资料：
1.项目建设工作总结报告
2.治理开发任务和投资计划完成报表
3.项目竣工图
4.小流域综合治理竣工图
5.项目竣工财务决算报表
6.农民自筹资金情况和投工投劳统计
7.项目档案资料
第八章 工程管护
第十八条 工程竣工验收后，必须明确管护主体，加强管护，保证在效益期内
正常发挥水土保持效益。当地县、乡政府以及有关主管部门要建立严格的管护责任
制，落实管护的具体措施。
第十九条 项目营造的水土保持林、经济林、建成的基本农田以及水土保持工
程具有国家投入股份，必须依法进行保护，不得破坏、征用或转作它用。如有建设
工程需征用时，除须按照土地管理的有关规定执行外，还需归还原水土保持工程投
资和后续效益折资。
第九章 预防监督管理
第二十条 重点治理区各县应认真贯彻执行《中华人民共和国水土保持法》和
《中华人民共和国水土保持法实施条例》。
第二十一条 各地应建立健全水土保持预防监督管理体系，省设立水土保持预
防监督总站，地县设立水土保持预防监督站，乡镇设立水土保持预防监督管护站，
村设立水土保持预防监督管护组或设专职管护人员。
第二十二条 各省统筹安排全省的水土保持预防监督规划工作，包括：重点预
防保护区和重点监督区的划定、人为水土流失调查、预防监督试点、水土保持设施
的维修和管护、水土保持法规的宣传教育等。
第二十三条 严格实施水土保持方案报告制度，要督促生产建设单位做到水土
保持设施与主体工程同时设计、同时施工、同时验收和投入使用。
第二十四条 各地必须按照规定收缴水土流失防治费和补偿费。对于违反水土
保持法规，造成严重水土流失的单位和个人必须依法查处。
第十章 资料档案管理
第二十五条 各省、地（市）、县（市、区）水土保持部门必须建立技术资料
档案室，整理保存重点治理的各类技术档案资料。档案资料必须指定专人，按照技
术档案管理的有关规定进行科学化、规范化管理。资料包括各年度的文字、图、表
、照片、录像带（录音带）等。有条件的地区应实行计算机管理。
第十一章 奖 惩
第二十六条 为严格项目实施和管理，水利部水土保持司对各省、地（市）、
县（区、市）的项目执行情况和管理情况做不定期检查和抽查。对项目实施和管理
好的单位和个人予以表彰和奖励，对差者给予批评和惩罚。
第二十七条 全面建立竞争机制和激励机制，对项目实行动态管理。对领导不
重视，建设资金不落实，不执行工程建设计划，工程质量差的，将调整其治理任务
和消减补助投资，严重者将取消其重点治理资格，由工作搞得好，效益显著，尚未
列入重点治理的县替补。
第十二章 附 则
第二十八条 本办法自颁发之日起施行。
第二十九条 本办法由水利部水土保持司负责解释。


文号：[水利部水保[1997]142号]