鄂州市人民政府关于发布《鄂州市国家建设项目审计监督办法》的通知
湖北省鄂州市人民政府
鄂州市人民政府关于发布《鄂州市国家建设项目审计监督办法》的通知
鄂州政发〔2008〕12号
各区、乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
《鄂州市国家建设项目审计监督办法》经2008年5月19日(2008年第7次)市人民政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。
二OO八年六月二十一日
鄂州市国家建设项目审计监督办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对国家建设项目的审计监督，规范国家建设项目审计行为，提高审计质量，根据《中华人民共和国审计法》（以下简称《审计法》）、《中华人民共和国审计法实施条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 国家建设项目是指以政府为投资主体的以及市直党政机关、国有事业、企业单位和群团组织的固定资产投资项目。主要包括：财政预算内、外资金投资项目；政府融资和利用国债资金项目；使用各类专项建设资金(包括上级政府通过财政部门或主管部门下拔的专项建设资金)项目；政府投资的控股项目；接受捐赠、援建及政府贷款项目；法律、法规和本级人民政府规定的其他政府投资项目。
第三条 审计机关依法独立对本级人民政府管辖的国家建设项目预算执行情况和决算进行审计监督；与国家建设项目直接有关的投资、建设、勘察、设计、施工、监理、采购、供货等单位相关的财务收支活动，依法接受审计监督。
第四条 建设项目的监管主体、投资主体以及建设单位，在各自职责范围内，协助审计机关履行审计职责。
市发展改革、财政、国资、建设、国土、环保、交通、招投标办等国家建设项目审批部门应及时将审批的国家建设项目有关文件抄送审计机关。项目的投资主体和建设单位应当按季度将项目实施进度形成书面材料抄送市审计机关。
第五条 国家建设项目由审计机关按照《审计法》及审计准则的规定实施审计。在审计力量不足或者相关专业技术局限等情况下，也可由审计机关聘请具有法定资质的社会中介机构或聘请具有与审计事项相关专业知识和技能的人员参与审计。审计经费由同级财政予以安排。
已经上级审计机关审计的项目，下级审计机关不再就相同事项进行审计。
第二章 审计内容
第六条 审计机关对国家建设项目的下列事项进行审计监督：
（一）项目概算的批准、调整及执行情况；
（二）项目法人制、招标投标制、监理制、合同制落实及执行情况；
（三）项目招标投标程序履行情况，以及项目标的所计工程量、工作内容、取价、取费标准的真实、合法、有效性情况；
（四）项目资金来源、到位情况及安排和调整项目资金计划的审批、执行情况；
（五）征用土地、拆迁补偿等项目前期费用的政策、标准执行情况；
（六）根据标的与中标单位订立的合同履行情况，以及履行合同过程中，重新订立、调整、变更合同的合法、有效性情况；
（七）工程造价等建设成本真实性情况；
（八）设备、材料采购及管理情况；
（九）工程价款结算情况；
（十）税费缴纳情况；
（十一）交付使用资产情况；
（十二）未完工程、结余资金及基建收入来源、分配、使用情况；
（十三）其他需要审计或调查的内容。
第三章 审计程序
第七条 审计机关依照法定程序对国家建设项目进行审计监督。
第八条 国家建设项目的审计监督实行计划管理。审计机关根据本级人民政府批准的国家建设项目审计计划和上级审计机关确定的工作重点，制定年度审计计划。审计机关制定的国家建设项目年度审计计划应及时告知项目的监管主体、投资主体和建设单位。
第九条 审计机关在实施国家建设项目审计前，应选派审计人员组成审计组，对审计的项目进行必要的审前调查和编制审计实施方案，并在实施审计3日前向被审计单位送达审计通知书。
第十条 参与国家建设项目的单位、个人，应当按照审计通知书要求，及时、如实提供与国家建设项目审计相关的资料（含电子数据），并承诺对其真实性、完整性负责。应当提供的相关资料包括：
（一）项目计划、评估、设计、概（预）算编制批准文件、资料；
（二）项目规划、征地、拆迁、勘察等前期工作相关资料；
（三）项目标底、招标、投标及中标、合同资料；
（四）项目设计方案、施工图、竣工图及项目调整变更资料；
（五）工程结算资料（合同、协议、纪要、现场签证资料等）；
（六）本级政府和项目监管、投资、建设单位与项目相关的管理规定和内部控制制度；
（七）工程质检、验收报告，项目竣工决算报表，会计凭证、账簿、财务会计报表，交付使用资产、项目结余物资清单，未完工项目有关资料；
（八）需要提供的其他相关资料。
第十一条 审计机关在国家建设项目审计中，发现有重大违法违纪行为以及与工程质量有关的重大安全隐患等问题时，为避免投资资金流失及安全事故的发生，必要时由审计机关依法采取以下措施：
（一）通知对被审计单位资金拨付负有管理职责或者对其资金使用负有监督职责的部门,暂停拨付与违反国家财政收支、财务收支直接有关的款项,已经拨付的,暂停使用;
（二）暂时封存被审计单位与违反国家规定的财政收支或者财务收支有关的账册资料;
（三）及时通知建筑质量安监部门对建设工程进行审验；
（四）其它相应措施。
第十二条 国家建设项目审计结束后，审计组应当向审计机关出具审计报告。审计组的审计报告在报送审计机关前，应当征求被审计单位的意见。被审计单位应当在接到审计组审计报告之日起10日内，将其书面意见送交审计组。10日内未提出书面意见的，视同无异议。审计组应当审查被审计单位的书面意见，并根据核实情况对审计报告作必要修改后一并报送审计机关审核。
第十三条 审计机关对审计组的审计报告进行审议后出具审计报告。审计机关对国家建设项目出具的《审计报告》具有下列法律效力：
（一）审计机关出具的国家建设项目概(预)算执行情况的《审计报告》，作为确定该项目工程价款的依据；
（二）审计机关出具的国家建设项目竣工决算《审计报告》，作为该项目竣工财务决算审批的依据以及办理竣工验收手续的依据。
第十四条 审计机关对查出的问题依法依规作出如下处理：
（一）审计机关对审计中发现的违法、违纪问题依法应当给予处理、处罚的,在法定职责范围内作出审计决定，并出具《审计决定书》。《审计决定书》自送达之日起生效，被审计单位应当执行；
（二）审计机关在履行审计职责时，发现被审计单位在管理和制度上存在问题，可能导致国家建设项目投资损失的，应当出具《审计建议书》，向有关主管部门提出审计建议并督促整改；
（三）审计机关发现重大违纪或涉嫌违法犯罪线索的，应当作移送处理，并出具《移送处理书》，同时依照相关程序，分别移交纪检监察机关或司法机关处理。
第十五条 审计机关向本级政府报告国家建设项目的审计结果，并依照相关规定，向社会公布国家建设项目审计结果。
第十六条 被审计单位对审计机关作出的有关财政收支的审计决定不服的，可以提请审计机关的本级人民政府裁决，本级人民政府的裁决为最终裁决。
第四章 法律责任
第十七条 建设单位或者个人有下列行为之一的，责令限期改正、追缴违规资金,并可依照相关法律法规予以处罚：
（一）违反国家招标投标法律规定，对必须进行招标投标的项目不招标投标的；
（二）转移、侵占或者挪用以及不按批准计划使用项目建设资金的；
（三）虚报投资完成额、虚列建设成本、隐匿结余资金的；
（四）未经相关部门批准擅自以合同形式或其他形式调整、变更、增减项目计划，扩大投资规模、提高投资标准而造成增加预算投资的；
（五）依照法律法规应当处罚的其他行为。
第十八条 工程造价咨询机构有下列行为之一的，依照相关法律法规予以处罚：
（一）涂改、倒卖、出租、出借资质证书，或者以其他形式非法转让资质证书的；
（二）超越资质等级业务范围承接工程造价咨询业务的；
（三）同时接受招标人和投标人或两个以上投标人对同一工程项目的工程造价咨询业务的；
（四）以给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争的；
（五）转包承接的工程造价咨询业务的；
（六）有意抬高、压低价格或者提供虚假报告的；
（七）依照法律法规应当处罚的其他行为。
第十九条 工程监管主体、投资主体及项目建设单位或资金拨付主管部门违反本办法第十三条之规定造成国家投资重大损失的，审计机关应依法启动问责程序。
第二十条 审计人员有下列行为之一，责令改正并消除影响，情节严重的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）明知与被审计单位或者审计事项有利害关系而不主动申请回避并带来审计结果显失公正的；
（二）泄露国家秘密或者被审计单位商业秘密的；
（三）索贿、受贿或者接受可能影响公正履行职务的不当利益的；
（四）隐瞒被审计单位财经方面违法违纪行为的；
（五）违反法律、法规的其他行为。
第二十一条 由审计机关委托的社会中介机构或聘请的相关专业人员,在国家建设项目审计中违反相关规定的,按照国家相关法律、法规、规章的规定处理。
第二十二条 国家建设项目审计中发现的违法、违纪、违规行为，由相关部门给予处罚的，相关部门应将处罚结果书面告知审计机关。
第五章 附 则
第二十三条 审计机关审计的公益性资金建设项目可参照本办法执行。社会中介组织的国家建设项目审计不适用本办法。
第二十四条 本办法由鄂州市审计局负责解释。
第二十五条 本办法自二OO八年七月十日起施行。二OO三年六月十八日鄂州市人民政府发布的《鄂州市国家建设项目审计监督办法》同时废止。
关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考
辽宁法大律师事务所 陈敏
一.目前我国房地产中介市场发展现状
加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。
今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二.房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。
(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：
1. 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。
2. 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。