天津市人民政府


天津市人民政府关于修改《天津市古树名木保护管理办法》的决定


（2004年6月21日天津市人民政府第30次常务会议审议通过 2004年6月29日天津市人民政府令第38号公布 自2004年7月1日起施行）



市人民政府决定对《天津古树名木保护管理办法》（1997年市人民政府令第119号）作如下修改：

一、将该办法中的“市园林管理局”均改为：“市城市绿化行政主管部门”。

二、将第三条修改为：“市城市绿化行政主管部门负责本市城市规划区内古树名木的管理工作。古树名木的具体管理工作，由区、县城市绿化行政主管部门负责，业务上受市城市绿化行政主管部门指导。”

三、将第九条修改为：“古树名木的养护者，发现树木有衰萎现象，应及时报告所在区、县城市绿化行政主管部门，由城市绿化行政主管部门组织力量，采取复壮措施，进行抢救。对经抢救无效，树木确已枯死或确无保留价值的树木，须经城市绿化行政主管部门会同有关部门查明原因后，方可进行处理。”

四、将第十二条第一款修改为：“在征用土地、规划设计或建设施工中，涉及古树名木保护管理的，建设单位必须事先提出保护和避让方案，并向市城市绿化行政主管部门办理备案手续后，方可办理征用土地、规划设计和施工作业手续。”

五、第十二条第二款修改为：“对于因特殊需要，无法避让，非迁移不可的古树名木，应由迁移者作出保护古树名木成活的承诺后，经市城市绿化行政主管部门审核同意，由市人民政府批准。”

六、在原第十六条后，增加一条：“违反本办法第十二条第一款规定，未向市城市绿化行政主管部门办理备案手续的，责令限期改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。”

有关条款序号和个别文字作相应调整和修改。

本决定自2004年7月1日起施行。

《天津市古树名木保护管理办法》根据本决定作相应的修正，重新公布。



附：天津市古树名木保护管理办法（2004年修正本）

（1994年2月23日市人民政府发布 1997年12月30日市人民政府修订发布 2004年6月29日根据市人民政府《关于修改〈天津市古树名木保护管理办法〉的决定》重新修订公布）

第一条 古树名木是国家的宝贵财富，为加强对本市古树名木的保护管理，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 凡本市城市规划区内的下列树木，均属古树名木的管理范围：

（一）树龄在百年以上的；

（二）具有历史价值和纪念意义的；

（三）树种珍贵，本市稀有的；

（四）树型奇特、本市罕见的。

第三条 市城市绿化行政主管部门负责本市城市规划区内古树名木的管理工作。古树名木的具体管理工作，由区、县城市绿化行政主管部门负责，业务上受市城市绿化行政主管部门指导。

第四条 凡树龄在100年以上（含100年）的古树以及特别珍贵稀有或具有重要历史价值和纪念意义的名木，由市城市绿化行政主管部门确定为一级保护树木，其余名木确定为二级保护树木。

市城市绿化行政主管部门应将本市古树名木的种类、数量、坐落等情况报市人民政府备案。

第五条 对经鉴定列为应保护的古树名木，城市绿化行政主管部门应统一登记、编号、造册、建立档案，划定保护古树名木范围，设置明显标志，标志由市城市绿化行政主管部门统一制作。

第六条 古树名木生存地的使用单位和个人，为古树名木的养护者，并按下列规定实行责任制：

（一）在公园、绿地、林地、风景游览区、城市道路、里巷的古树名木，由基层城市绿化行政主管部门负责养护；

（二）在机关、部队、院校、团体、企事业及坛、庙、寺、院等单位范围内的古树名木由所在单位负责养护；

（三）在铁路、公路、河道用地范围内的古树名木，由铁路、公路、河道管理部门负责养护；

（四）在私人庭院内的古树名木，由居民负责养护。

第七条 古树名木的养护者，必须按照市城市绿化行政主管部门制定的古树名木养护管理技术规范，精心养护管理，确保所管古树名木正常生长，并接受城市绿化行政主管部门的指导、监督、检查。

第八条 禁止下列损坏古树名木的行为：

（一）擅自砍伐或迁移古树名木；

（二）攀树折枝，剥损树皮、摘采果实和籽种；

（三）在树上挂物、钉钉、刻划、缠绕绳索；

（四）借树搭棚或做支撑物；

（五）在树冠垂直投影外3米范围内，堆物、挖土、建房、施工作业、倾倒废水、废渣、溶盐雪，兴建永久性或临时建筑；

（六）其他影响古树名木生长的行为。

第九条 古树名木的养护者，发现树木有衰萎现象，应及时报告所在区、县城市绿化行政主管部门，由城市绿化行政主管部门组织力量，采取复壮措施，进行抢救。对经抢救无效，树木确已枯死或确无保留价值的树木，须经城市绿化行政主管部门会同有关部门查明原因后，方可进行处理。

第十条 古树名木的养护管理和复壮所需费用，由古树名木管护的责任单位负责，可以折抵全民义务植树劳动量。

第十一条 生产经营设施影响、危害古树名木生长的，设施产权单位和个人应按城市绿化行政主管部门提出的期限，采取积极措施，消除影响、危害。

第十二条 在征用土地、规划设计或建设施工中，涉及古树名木保护管理的，建设单位必须事先提出保护和避让方案，并向市城市绿化行政主管部门办理备案手续后，方可办理征用土地、规划设计和施工作业手续。

对于因特殊需要，无法避让，非迁移不可的古树名木，应由迁移者作出保护古树名木成活的承诺后，经市城市绿化行政主管部门审核同意，由市人民政府批准。

迁移古树名木所需费用，由申请人承担。

第十三条 保护古树名木人人有责。任何单位和个人对损伤、破坏古树名木的行为，均有权制止或报告主管部门处理。

第十四条 对养护古树名木有突出贡献的单位和个人，由城市绿化行政主管部门给予表彰和奖励。

第十五条 对不履行养护职责或不按技术规范养护致使古树名木衰萎、损伤或擅自处理自然死亡古树名木的，由市、区县城市绿化行政主管部门予以批评教育，责令限期改正，并可视情节处以1000元以下罚款。

第十六条 违反本办法第八条规定，造成下列后果之一的，由市和区、县城市绿化行政主管部门责令其停止违法行为，并视情节轻重，给予经济处罚。对经营性行为处1万元以下罚款；对非经营性行为处1000元以下罚款：

（一）古树名木尚未遭受损伤的；

（二）古树名木已遭受损伤的；

（三）擅自迁移后古树名木虽已成活，但影响古树名木生长的；

（四）擅自砍伐或迁移后古树名木未成活的；

（五）造成古树名木死亡的。

对造成古树名木死亡的，除按前款规定处罚外，还应责令其按一般树木价值的20倍赔偿经济损失。

第十七条 违反本办法第十二条第一款规定，未向市城市绿化行政主管部门办理备案手续的，责令限期改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。

第十八条 当事人对城市绿化行政主管部门作出的行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

第十九条 违反本办法规定，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 本办法自2004年7月1日起施行。


[案情]

某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目，未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日，李某（乙方）与房地产公司（甲方）签订了认购协议书，约定：“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套，建筑面积170平方米，单价每平方米11888元，总价202.096万元；乙方选择以认购金方式支付甲方606288元，并在协议签订当日一次付清；甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知，乙方在收到通知15日内，到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，本协议自然解除，甲方有权另行出售房屋，乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日，李某向房地产公司交纳了626288元的认购金。

2011年10月，李某要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金及利息，被房地产公司拒绝。李某遂向法院提起诉讼，要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。

[分歧]

案件审理中，对认购协议书的性质与效力有不同认识：第一种意见认为，认购协议书是双方当事人经过充分、自愿、协商的结果，房地产公司在销售手续不全的情况下，以认购房屋形式签订协议书并不违背法律，李某毁约行为不应予以支持。第二种意见认为，认购协议书名为商品房认购，实为商品房买卖，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。

[评析]

笔者同意第二种意见。

一、认购协议书实为商品房买卖合同

1.认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款（当事人名称或者姓名、住所，商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用的条件及时间，装饰设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的办法，违约责任，双方约定的其他事项）或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的标准。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.房地产公司已按约定收取了购房款。认购协议书约定李某选择认购金方式支付房地产公司606288元，并在协议签订当日一次付清，这里的认购金应为购房款，而不是定金。首先，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。认购协议书中约定的认购金并没有明确为定金。其次，定金担保是双务的，即支付了定金的一方不履行合同无权要求返还本金，收受定金一方不履行合同应当双倍返还定金。认购协议仅约定李某逾期不签《商品房买卖合同》，房地产公司有权解除协议，并对认购金不予返还。但该协议并没有对房地产公司违约返还认购金作出约定。再次，定金的数额不能过大。依据担保法第十一条的规定，定金不得超过合同标的20%。而认购协议书约定的认购金已高于总房价的30%。因此，本案李某支付的认购金不是作为担保的定金，而是李某交纳的部分购房款，而且其数额已高于总房价款的30%。目前我国银行购房按揭贷款的首付额度是总房价的30%，本案李某支付的认购金正好符合按揭贷款购房商业模式中首付开发商价款的数额。因此，李某向房地产公司支付的认购金实际是向其支付全部的首付款。显然，李某依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务，房地产公司收取了首付房屋价款，并出具了收据。因此，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。

因此，根据《解释》第五条的规定，本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。

二、认购协议书为无效合同

城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条均规定，房地产开发企业销售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据合同法第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房，其行为违反了法律的强制性规定。《解释》第五条的规定正是为了确保前述法律、法规的执行，将以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。并在第二条明确规定：出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。

总之，双方当事人订立的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人依据约定收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告李某起诉时，房地产公司并未获取商品房预售许可证，因此，应认定认购协议书为无效合同。

（作者单位：陕西省高级人民法院）