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长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法

时间:2024-07-09 03:03:09 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8905
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长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法

吉林省长春市人民政府


第6号



现发布《长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法》,自发布之日起施行。



市长:米凤君

一九九三年七月二十六日





长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法



第一章总则

第一条 为加强我市异产毗连房屋、 共有房屋的管理,维护房屋所有人、使用人的合法权益,明确管理、修缮责任, 保证房屋的正常使用和完好, 根据国家有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 凡我市城镇异产毗连房屋、共有房屋,均适用本办法。

本办法所称异产毗连房屋(以下简称毗连房屋),是指结构相连且相连部位为不同所有人共用的,或者房屋结构不相连,但具有共有设施设备和附属物的房屋。

本办法所称共有房屋,是指为两个以上所有人所共有的房屋。

第三条 市房地产管理局是我市城镇毗连房屋、共有旁屋的行政主管机关,负责全市毗连房屋、共有房屋的统一管理工作。

毗连房屋、共有房屋的具体管理实行地域管辖:市房地产管理局负责管辖城区的毗连房屋、 共有房屋; 各县(市)、郊区房地产行政主管部门负责管辖本行政区城镇的毗连房屋、共有房屋。

第四条 毗连房屋、共有房屋由自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备组成。

自用部位系指户门以内的部位和自用阳台。

自用设备系指户门以内的上水、电照,煤气表以内的管线和暖气支管、散热器及卫生设施。共用部位系指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构部位和楼梯间、水箱问、走廊、门厅、楼内存车库、院落、共用厨房、共用厕所。

共用设施设备系指共用的给排水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、共用天线、通讯电缆、暖气干线、供暖锅炉设备及房屋、加压水泵设备及房屋、消防设施。

第五条 毗连房屋、共有房屋所有人或使用人应依法行使权利,并承担相应的义务。

第六条 毗连房屋、共有房屋的所有人、使用人均应自觉遵守本办法,服从管理,正确使用房屋及设施设备,维护房屋及设施设备完好,并按照有利于生产、方便生活、.共同协商、公平合理的原则正确处理相邻关系。

第三章 毗连房屋、共有房屋的管理

第七条 毗连房屋、共有房屋所有人确有能力自行管理的,必须以栋为单位进行管理;不能以栋为单位自行管理的,必须委托辖区房地产管理部门认定的房屋托管单位管理,不得放弃管理。

委托管理的房屋,房屋托管单位要与房屋所有人按有关规定签订托管合同,并按托管合同约定收取费用。

第八条 毗连房屋、共有房屋所有入自行管理的,各所有人应当协商建立管理组织,订立管理章程,报辖区房地产管理部门批准后,对下列事项进行管理:

(一)负责共用部位及设施设备使用的管理,监督。

(二)负责共用部位及设施设备的修缮,确保使用功能完好。

(三)按修缮费用承担比例收取修缮费用。

(四)调解因共用部位及设施设备的使用和修缮所发生的纠纷。

第九条 毗连房屋、共有房屋自行管理的,所有人应当签订协议,依照协议约定进行管理。房屋管理协议应当明确房屋管理方式及设施设备的使用、修缮、争议处理等事项。

第十条 毗连房屋、共有房屋的所有人、使用人应当对毗连房屋、共有房屋的共用部位及设施设备正确使用,不得损坏。

第十一条 毗连房屋、共有房屋的一方所有人、使用人不得擅自改建房屋。确需改建的,须其他共有人或使用人同意并经辖区房地产管理部门安全鉴定后,方可进行。

第十二条 需改变毗连房屋、共有房屋用途的,应不影响房屋安全及相邻方正常使用房屋,符合城市规化、消防和环境保护等要求,并报辖区房地产管理部门批准。

第十三条 毗连房屋、共有房屋所有人或使用人以外的人如需使用毗连房屋的共用部位或共有房屋时,应取得各所有人、使用人一致同意,并签订书面协议。

第十四条 共用墙的房屋,其中一方所有人拆除房屋不建的,共用墙由共用各方协商或由辖区房地产管理部门估价卖给继续使用方,不得擅自拆除。

第十五条 毗连房屋、共有房屋的一方所有人或使用人损害房屋的,他方有权采取必要措施予以制止。

第十六条 毗连房屋、共有房屋所有入下落不明、又无合法代理人的,由市房产委托管理处依照法定程序代管。代管期间,市房产委托管理处对房屋享有相应的权利、承担相应的义务。

第三章毗连房屋、共有房屋的修缮

第十七条 毗连房屋、共有房屋发生自然损坏或因不可抗力造成损坏的,所有人、使用人或托管单位应及时组织修缮,确保房屋正常使用。

第十八条 共有房屋及设施设备的修缮由共有人按所有权份额比例承担修缮费,但煤气、暖气设备除外。

第十九条 毗连房屋自用部位的修缮,由所有人承担修缮费用。

毗连房屋自用设备的维护由所有人承担维护费用。

第二十条 毗连房屋共用部位的修缮,按下列规定处理:

(一)房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由毗连房屋所有人按产权部门确定的共用部位份额比倒(以下简称共用份额比例)分担。

(二)共用墙体的修缮,由每侧相关房屋所有人均分。

(三)楼板(隔层)的修缮,其楼面与顶棚部位,由房屋所有人负责,其结构部位,由毗连层上下房屋所有人均摊。

(四)屋面的修缮:

(1)不上人的屋面,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按共用份额比例分担。

(2)可上人的屋面(含周边围栏),如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按共用份额比例分担;如仅为部分层使用的,由使用层的听有人按共用份额比例分担其二分之一,其余二分之一由修缮所及范围覆盖下的各层房屋所有人按共用份额比例分担。

(五)楼梯及楼梯间(含超出屋面部分)的修缮:

(1)各层共用的楼梯间、楼梯,由使用的各层房屋所有人按共用份额比例分担。

(2)为部分房屋所有人使用的楼梯间、楼梯,由使用的房屋所有人按共用份额比例分担。

(六)房屋共用部位装饰的整修、检修,由房屋所有人按共用份额比例分担。

第二十一条 毗连房屋共用设施设备及附属物的维护,按下列规定处理:

(一)给排水管道、落水管、邮政信箱、共用天线、消防器材、垃圾道的修缮(含疏通、更换),由共用设备所有人按共用份额比例分担。

(二)加压水泵、水箱、蓄水池、泵房的修缮和清洗,由受益的房屋所有人按共用份额比例分担。

(三)共用照明电路更换电线、增加容量、增装电表、更新配件等,由受益的房屋所有人按共用份额比例分担。

第二十二条 毗连房屋、共有房屋发生自然损坏,所有人应及时修缮及承担费用,不得拖延或拒绝。否则,造成损失的,责任人应负责赔偿。

第二十三条 毗连房屋、共有房屋因使用不当造成损坏的,由责任人负责修缮,给他人造成损失的,应负责赔偿。

第二十四条 毗连房屋、共有房屋为危险房屋,房屋所有人应积极治理,所需费用由房屋所有人按产权份额比例分担。

第二十五条 毗连房屋、共有房屋所有人应按产权份额比例定期筹备资金,用于共有房屋共用部位及设施设备的修缮。

第二十六条 毗连房屋,共有房屋的拆除,其拆除费和和残值由房屋有人按产权份额比例分配。

第四章 法律责任

第二十七条 违反本办法第十条、十一条、十二条、十三条、十四条、十五条的,除责令其停止侵害外,造成损失的,应负责赔偿。

第二十八条 对违反本办法第三章的有关规定,拒绝承担修缮义务的,其他房屋所有人或管理组织、房屋托管单位可向房地产管理部门申请促裁或向人民法院起诉。因延误修缮给他人造成损失的,应负赔偿责任。

第五章 附侧

第二十九条 本办法由市人民政府法制办公室负责解释。

第三十条 本办法由市房地产管理局负责组织实施。

第三十一条 本办法自发布之日起施行。

“末位淘汰”之法律分析

宋晓锋


  末位淘汰制是指用人单位根据本单位的总体目标和具体目标,结合各个岗位的实际情况,设定一定的考核指标体系,以此指标体系为标准对劳动者进行考核,根据考核的结果对得分靠后的劳动者进行淘汰的绩效管理制度。也就是说,末位淘汰制是企业自己组织制定的一个考核标准,即对劳动者进行考核,通过排名把最后几名辞退的一种管理方法。末位淘汰是美国GE公司杰克•韦尔奇发明的,在GE公司实行后场成功,后传入我国。
  用人单位采取“末位淘汰”辞退劳动者的做法,本质上是用人单位与劳动者单方解除劳动合同的行为。根据《劳动合同法》的规定,用人单位解除与劳动者的劳动关系要符合法定的条件和程序,用人单位不能在法律规定以外自行设定解除劳动关系的条件,因此,用人单位单方用“末位淘汰”的方式来解雇劳动者没有法律依据。
  实践中,用人单位往往以在业绩考核中处于末位的劳动者“不能胜任”为由解除劳动关系,但单位绩效考核中排名末位的劳动者并不一定是“不胜任工作”。即使劳动者不能胜任工作,用人单位也应根据法律规定对其进行培训或调整工作岗位,如果劳动者在经过培训或调整工作岗位后仍不能胜任工作,用人单位在提前三十日书面通知劳动者本人或额外支付劳动者一个月工资后,才可以解除劳动合同。
  在正常情况下,劳动者只要没有违背劳动合同和用人单位的规章制度,用人单位不能单纯因为劳动者处于末位而解雇劳动者,即用人单位想以末位淘汰的方式与劳动者解除劳动合同,还需满足法律规定的条件,否则用人单位将要承担违法解除劳动合同的法律风险。
  末位淘汰制只是一种企业内部的管理方法,任何一种企业的内部规章制度都不得与法律相抵触。

  劳动者在遭受“末位淘汰”时应注意的事项
1、在企业规章制度或劳动合同中,用人单位规定或与劳动者约定“末位淘汰”不符合《劳动合同法》要求,不当然对双方具有约束力。
2、在单位绩效考核中处于末位并不等于不能胜任工作。用人单位故意提高劳动合同中约定的定额标准或者突然变换工作内容,使劳动者无法完成,不属于不能胜任工作。(根据《劳动部?中华人民共和国劳动法?若干条文的说明》的解释,“不能胜任工作”是指不能按照要求完成劳动合同中约定的任务或者同工种、同岗位人员的工作量。)
3、即使用人单位能够证明劳动者处于末位属于不胜任工作的情况,也不能直接与劳动者解除合同。用人单位必须对不胜任工作的劳动者进行培训或者调整工作岗位,如果劳动者仍不能胜任工作的,用人单位可以提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后,才可以解除劳动合同,同时须支付经济补偿金。
4、若用人单位依据企业规章制度规定或者双方劳动合同中约定的“末位淘汰”条款对劳动者作出解除劳动合同的决定时,劳动者可要求用人单位出具解除劳动合同的证明,做好证据收据工作,为日后维权做好准备。
5、用人单位以“末位淘汰”为由解除劳动合同时,劳动者应及时向单位指出其行为的违法性并积极协商;或者向劳动行政部门、劳动监察部门检举、投诉;也可以直接申请劳动仲裁;对仲裁结果不服的,有权向人民法院起诉。

  《劳动合同法》第四十条第二款规定:“有下列情形之一的,用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后,可以解除劳动合同: (二)劳动者不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;”


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宋晓锋 ,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师,劳动法专业律师。
业务领域:劳动法、公司法、房地产法,疑难案件诉讼与仲裁。
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国家税务总局核定征收企业所得税暂行办法

国家税务总局


国家税务总局核定征收企业所得税暂行办法


第一条 为了加强企业所得税的征收管理,进一步规范核定征收企业所得税的工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的有关规定,特制定本规定。
第二条 纳税人具有下列情形之一的,应采取核定征收方式征收企业所得税:
一、依照税收法律法规规定可以不设账簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置账簿的;
二、只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;
三、只能准确核算成本费用支出,或成本费用支出能够查实,但其收入总额不能准确核算的;
四、收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料,难以查实的;
五、账目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料的;
六、发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的。
第三条 核定征收方式包括定额征收和核定应税所得率征收两种办法,以及其他合理的办法。
定额征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法,直接核定纳税人年度应纳企业所得税额,由纳税人按规定进行申报缴纳的办法。
核定应税所得率征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法,预先核定纳税人的应税所得率,由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额,按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法。
第四条 核定征收的基本要求
一、全面分析、掌握纳税人的生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况,为鉴定其所得税的征收方式提供依据;
二、针对纳税人生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况及存在的问题,帮助、督促其建账建制,改善经营管理,并积极引导其向自行申报、税务机关查账征收方式过渡;
三、对企业所得税征收方式的鉴定要准确,审批要及时;
四、要严格按照核定征收企业所得税的有关政策规定进行审批,严禁违反规定,扩大范围;
五、企业所得税征收方式的鉴定工作要方便纳税人,工作部署要与本地税收总体工作协调一致。
第五条 纳税人所得税征收方式可按下列程序和方法确定:
一、通过填列《企业所得税征收方式鉴定表》(见附表,以下简称鉴定表),由纳税人提出申请,税务机关审核,确定其征收方式。
二、鉴定表中5个项目均合格的,可实行纳税人自行申报、税务机关查账征收的方式征收企业所得税;有一项不合格的,可实行核定征收方式征收企业所得税。实行核定征收方式的,鉴定表1、4、5项中有一项不合格的,或者2、3项均不合格的,可实行定额征收的办法征收企业所得税;2、3项中有一项合格,另一项不合格的,可实行核定应税所得率的办法征收企业所得税。
三、主管税务机关对鉴定表审核后,应报县(市、区)级税务机关。县(市、区)级税务机关接到鉴定表后,要按照有关规定和要求,分类逐户及时进行审核确认。
四、《企业所得税征收方式鉴定表》一式三份,主管税务机关和县级税务机关各执一份,另一份送达纳税人。
第六条 企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次,时间为当年的1至3月底。当年新办企业应在领取税务登记证后3个月内鉴定完毕。
第七条 企业所得税征收方式一经确定,如无特殊情况,在一个纳税年度内一般不得变更。实行纳税人自行申报纳税,税务机关查实征收方式的,如有第二条规定的情形,一经查实,可随时变更为核定征收的方式。
第八条 对实行核定征收方式的纳税人,主管税务机关应根据纳税人的行业特点、纳税情况、财务管理、会计核算、利润水平等因素,结合本地实际情况,按公平、公正、公开原则分类逐户核定其应纳税额或应税所得率。
第九条 实行定额征收办法的,主管税务机关要对纳税人的有关情况进行调查研究,分类排队,认真测算,并在此基础上,按年从高直接核定纳税人的应纳所得税额。
第十条 实行核定应税所得率征收办法的,应纳所得税额的计算公式如下:
应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=收入总额×应税所得率
或……=成本费用支出额/(1--应税所得率)×应税所得率
应税所得率应按下表规定的标准执行:
应税所得率表
--------------------------------------------
| 行业 |应税所得率(%)|
|----------------------|----------------|
|工业、交通运输业、商业| 7~20 |
|----------------------|----------------|
|建筑业、房地产开发业 | 10~20 |
|----------------------|----------------|
| 饮食服务业 | 10~25 |
|----------------------|----------------|
| 娱乐业 | 20~40 |
|----------------------|----------------|
| 其他行业 | 10~30 |
--------------------------------------------
企业经营多业的,无论其经营项目是否单独核算,均由主管税务机关根据其主营项目,核定其适用某一行业的应税所得率。
第十一条 纳税人年度应纳所得税额或应税所得率一经核定,除发生下列情况外,一个纳税年度内一般不得调整:
一、实行改组改制的;
二、生产经营范围、主营业务发生重大变化的;
三、因遭受风、火、水、震等人力不可抗拒灾害的。
第十二条 实行定额征收办法的,主管税务机关应将核定的应纳税额分解到月或季,由纳税人根据各月或季核定的应纳税额,填制《企业所得税纳税申报表》,在规定的期限内进行纳税申报。该类纳税人在填制《企业所得税纳税申报表》时,只填写应纳税额一栏,并在备注栏中注明实行的征收办法及核定的税额。
第十三条 实行核定应税所得率征收办法的,纳税人可按下列规定进行纳税申报:
一、实行按月或者季预缴,年终汇算清缴的办法申报纳税。预缴期限由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小确定。
二、纳税人预缴所得税时,应依照确定的应税所得率计算所属期实际应缴纳的税额进行预缴。按实际数预缴有困难的,可按上一年度应纳所得税额的1/12或1/4,或者经当地税务机关认可的其他方法分期预缴。预缴方法一经确定,不得随意改变。
三、纳税人预缴所得税或年终进行所得税汇算清缴时,应按规定填制预缴所得税申报表或《企业所得税纳税申报表》,并在规定的时限内报送主管税务机关。该类纳税人在填制预缴所得税申报表或《企业所得税纳税申报表》时,只需填写与收入总额(或成本费用)相关的项目、应纳税所得额、适用税率和应纳税额等项目,并在备注栏中注明实行的征收办法及应税所得率。
第十四条 税务机关要合理调配稽查力量,加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度,并将汇缴检查与日常检查结合起来,年度检查面不得低于30%。对不按期申报或申报不实的,要按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定给予处罚。
第十五条 纳税人对其企业所得税征收方式的鉴定、核定的应纳税额或应税所得率等事项有争议的,可在规定的期限内依法向上级税务机关申请复议,对复议结果不服的,可向法院起诉。
第十六条 纳税人实行核定征收方式的,不得享受企业所得税各项优惠政策。纳税人按规定在享受企业所得税优惠政策期间或优惠政策到期后3年内,如出现第二条规定情形之一的,一经查实,应追回因享受优惠政策而减免的税款(不包括2000年1月1日以前享受优惠政策已经期满的纳税人),其中,按规定执行优惠政策尚未到期的,还应按核定征收的方式恢复征税。
第十七条 各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局可根据本规定,结合本地实际情况制定具体实施办法,并报国家税务总局备案。
第十八条 本办法自2000年1月1日起施行,以前有关规定与本办法有抵触的,一律改按本办法执行。
附表(略)