丽水市房屋租赁管理暂行办法
浙江省丽水市人民政府
丽水市房屋租赁管理暂行办法
丽政令（2006）43号
《丽水市房屋租赁管理暂行办法》已经市政府第6次常务会议审议通过，现予发布，自2006年9月1日起施行。
二○○六年六月一日
丽水市房屋租赁管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强房屋租赁管理,维护租赁市场的正常秩序,保护租赁双方的合法权益,维护社会稳定,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》、《浙江省房屋租赁管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于丽水市城市建成区范围内的房屋租赁管理。
第三条 丽水市建设行政主管部门是房屋租赁管理的主管机关（以下简称房屋租赁主管机关），对房屋租赁依法实行管理。
丽水市建设局莲都区分局、开发区建设分局是房屋租赁管理的具体实施机关，分别负责所辖范围内房屋租赁备案登记和违法出租房屋查处等具体工作。
丽水市公安局莲都区分局、开发区公安分局分别负责辖区内出租房屋的治安管理工作。
国土、工商、税务、价格、城管执法、人口与计生、教育、环保等有关部门按照各自职责，依法对房屋租赁实施监督管理。
街道办事处、社区（村）居民委员会、房地产公司、物业公司、其他法人和社会组织应协助有关部门共同做好房屋租赁的管理工作。
第四条 丽水市建设局莲都区分局可根据工作需要，在城区街道暂住人口和出租房屋管理服务中心（以下简称管理服务中心）办理房屋租赁的相关手续。社区、村暂住人口管理服务站应协助建设、公安、人口与计生等部门做好房屋租赁的综合监管工作。
开发区建设分局可参照莲都区建设分局做法实施。
第五条 房屋租赁应遵守国家、省有关法律、法规，任何单位或个人不得利用租赁房屋从事非法活动，损害国家和他人利益，不得将房屋出租给无合法有效证件的单位或个人。
第二章 租赁登记
第六条 房屋租赁实行登记制度。
出租人和承租人应签订房屋租赁合同，并自房屋租赁合同签订之日起十日内，带下列材料到房屋所在地街道管理服务中心申报登记：
（一）出租人的房屋所有权证或其他合法的权属证明；
（二）租赁双方合法有效的居民身份证件或单位法定代表人的资格证明或其他组织的有效证件；
（三）委托代办的，须提交合法有效的委托书；出租共有房屋的，须提交共有人同意出租的书面证明。
承租人是丽水市建成区外的，出租人应按《浙江省暂住人口管理条例》的规定，到管理服务中心为承租人申报暂住登记、申领暂住证。
第七条 对符合房屋租赁登记条件的，管理服务中心应自接到登记申请之日起五个工作日内予以登记，并发给《房屋租赁证》。
《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证，依法受国家法律保护。
莲都区建设分局、开发区建设分局应将房屋租赁登记情况及时汇总，并提供给公安、工商、税务、人口与计生、卫生、教育等相关部门。
第八条 房屋有下列情形之一的，不得出租：
（一）无房屋所有权证或其他合法权属证明的；
（二）属于违法建筑的；
（三）杂物间（柴火间）、车库、生产用房等出租住人或改变用途出租的；
（四）有关法律、法规禁止出租的其他情形。
第九条 凡承租房屋从事生产、经营活动的，在办理营业执照和税务登记时，须提供合法有效的经营场所的房屋租赁合同。
出租房屋，应按法律、法规规定，交纳有关税费。
出租人和承租人应服从公安机关对租赁房屋的治安管理，严格遵守国家治安管理规定。
出租人和承租人应严格遵守国家、省、市关于计划生育管理规定。
第十条 房屋租赁中介机构应协助租赁管理部门和公安部门做好房屋租赁业务和治安管理工作。
第三章 租赁合同
第十一条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。房屋租赁合同可使用示范文本，示范文本由管理服务中心免费提供。
第十二条 有下列情形之一的，允许变更或解除租赁合同：
（一）因不可抗力不能履行或不能全面履行合同的；
（二）当事人协商一致，又不损害社会公共利益或他人合法利益的；
（三）法律、法规规定或合同约定可变更解除的。
第十三条 租赁合同依法终止或解除的，出租人应及时到房屋所在地街道管理服务中心办理注销登记手续。
第十四条 房屋租赁合同发生纠纷时，当事人可通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解不成的，可依据合同中的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。当事人在租赁合同中未订立仲裁条款，事后又未达成仲裁协议的，可向人民法院提起诉讼。
第四章 出租人和承租人的权利义务
第十五条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋，未按约定时间向承租人提供房屋或提供的房屋不符合合同约定的，应当承担违约责任；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第十六条 承租人应按合同约定向出租人交付租金。
承租人因自己的原因不能行使承租房屋的使用权的，不免除其交付租金的义务。
第十七条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋使用权：
（一）利用房屋进行违法犯罪活动的；
（二）擅自改变房屋使用性质、房屋结构的；
（三）擅自转租、转借承租房屋的；
（四）违反约定逾期六个月不交租金的；
（五）其他违反合同约定情形的。
因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动的，应及时报告公安机关。
第十八条 出租人应确保房屋居住安全和正常使用。
出租人应当承担房屋维修的义务，但另有约定的除外。
出租人在租赁期内出售房屋的，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
第十九条 出租人在租赁期内死亡的，房屋产权合法继承人应继续承担出租人的权利义务。
第二十条 承租人应按租赁合同约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和用途。
承租人因使用不当或人为损坏承租房屋及其设施的，应负责修复和赔偿。
第二十一条 承租人需要对承租房屋进行正常维修以外的装潢、装修，影响房屋结构的，应事先征得出租人同意。按规定须经有关部门批准的，应报经批准。
第二十二条 租赁期间，承租人征得出租人同意，并经有关部门批准，改变承租房屋用途的，在补交土地出让金等有关规费后，应到管理服务中心办理变更登记手续。
第二十三条 承租人需要将承租房屋的一部分或全部转租的，应事先征得出租人的同意，由转租人与第三人另行签订租赁合同。
第二十四条 租赁期届满，未重新签订租赁合同的，出租人有权按合同约定的期限收回房屋。
第二十五条 租赁期间，因城市建设需要拆迁租赁房屋的，按国家、省和市有关规定执行。
第五章 法律责任
第二十六条 违反本办法第六条规定，租赁房屋而不进行登记的，依据《浙江省房屋租赁管理条例》第四十条规定，由主管机关责令限期补办登记手续，并对出租人处以相当于实际租赁时间的租金的罚款。
第二十七条 违反本办法第八条规定出租房屋的，依据《浙江省房屋租赁管理条例》第四十一条规定，由主管机关责令停止租赁，没收出租人非法所得，并对出租人处以实际租金收入三倍以下罚款。
第二十八条 房屋租赁不依法纳税的，由税务部门按法律、法规规定处理。
第二十九条 出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条规定，由公安机关处以200元以上500元以下罚款。
出租人不按规定为承租的外来人员申报暂住登记的，依据《浙江省暂住人口管理条例》第二十三条第二款规定，由公安机关责令限期补办，逾期不补办的，处100元以下罚款。
出租人不按规定为承租的外来人员申领暂住证的，依据《浙江省暂住人口管理条例》第二十三条第三款规定，由公安机关责令限期补办，并可处50元以上200元以下罚款。
第三十条 承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动的，出租人发现承租人利用租赁进行违法犯罪活动而不向公安机关报告或参与承租人违法犯罪活动的，由公安机关按法律、法规规定处理，并由主管机关责令停止出租。
第三十一条 出租人拒不配合做好已婚育龄流动人口计划生育管理工作的，把房屋租借给没有婚育查验证明的成年承租人，或发现承租人计划外生育不报的，依据《浙江省流动人口计划生育管理办法》第二十九条规定，由人口计生行政部门给予警告，可以并处1000元以下的罚款。
第三十二条 当事人对行政机关按本办法规定作出的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十三条 管理部门的工作人员玩忽职守、循私舞弊的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 本办法施行前已签定租赁合同而未办理房屋租赁登记手续的，当事人应于本办法施行之日起三个月内补办登记手续；逾期不办的，按本办法第二十六条的规定处理。
第六章 附 则
第三十五条 本办法自2006年9月1日起施行。
倾销的构成和确定
金孝柏
摘 要：出口产品以低于其正常价值的价格出口即构成倾销。倾销的确定包括倾销事实和倾销幅度的确定。倾销事实的确定涉及出口产品的正常价值和出口价格的确定。正常价值可以通过同类产品的国内市场价格、替代国价格、推算价格和向第三国出口价格等方法确定。正常价值与出口价格的差额即为倾销幅度。
关键词：倾销 正常价值 出口价格 确定
在国际贸易中，倾销(Dumping)的确定是反倾销诉讼最关键的步骤，是依法采取反倾销措施的前提条件。正确认识倾销的构成与确定对我国企业应对外国反倾销诉讼具有现实意义。
一、 倾销的定义与构成
学界对倾销并无统一的定义，不同国家的反倾销立法对倾销的定义也不完全相同。有学者认为，“倾销是指出口产品定价低于产品的正常价值)，从而严重损害进口国国内某一工业的行为。” [欧福永，P34]也有学者将倾销定义为“将本国产品低于国内市场价值销往另一国市场”的行为。[刘琦,P132] 这两种定义均不能准确反映倾销的法律内涵, 前者混淆了倾销的定义和采取反倾销措施的法定条件的界限, 后者把国内市场价值与正常价值混为一谈。
我国《反倾销条例》第三条规定，“倾销是指在正常贸易过程中进口产品以低于其正常价值(Normal Value)的出口价格进入中华人民共和国市场。” WTO《反倾销协议》第2.1 条规定，“如一产品自一国出口至另一国的出口价格(Export Price)低于在正常贸易过程中出口国供消费的同类产品的可比价格，即以低于正常价值的价格进入另一国的商业，则该产品被视为倾销。” 根据欧共体384/96号反倾销条例的规定，“如果某产品对共同体的出口价格低于出口国在正常贸易中同类产品(Like Product)的可比价格，视为倾销。”
上述定义尽管措辞不完全相同，但都包含了倾销的共同特征。因此，笔者认为，倾销是指在正常贸易过程中一国产品以低于其正常价值的出口价格进入另一国市场的商业行为，是一种扭曲市场正常交易的不公正贸易行为。
理论上，只要产品的出口价格低于其正常价值出口到进口国市场即构成倾销。但是, 进口国并不能对所有的倾销采取反倾销措施。根据我国《反倾销条例》的规定，只有同时具备三个条件才构成可以采取反倾销措施的倾销：（1）进口产品的出口价格低于其正常价值；（2）对国内已建立或建立相关产业造成实质损害或损害威胁或实质障碍；（3）倾销与损害存在因果关系。本文仅从正常价值与出口价格比较的角度探讨倾销的确定。
二、 确定倾销的标准与程序
倾销的确定指依法调查和确定出口产品是否以低于其正常价值的出口价格进入进口国市场以及正常价值与出口价格相差的幅度的法律程序，包括对倾销事实的确定和倾销幅度的确定。
（一）倾销事实的确定
倾销事实的确定是指依法对一国产品是否低于正常价值出口到另一国市场的事实进行调查和确定的法律程序，可以分为三个步骤：（1）确定出口产品的正常价值；（2）确定出口产品的出口价格；（3）合理比较正常价值与出口价格。
1． 正常价值的确定
根据WTO《反倾销协议》第二条的规定，出口产品的正常价值是在正常贸易过程中(in the ordinary course of trade)出口国供国内消费的同类产品的可比价格(Comparable Price)。用以计算正常价值的可比价格包括三种：（1）出口国国内市场价格；（2）出口到第三国同类产品的可比价格；（3）推算价格(Constructed Price)。因此，理论上，确定出口产品的正常价值并不困难，但由于反倾销的保护主义本质，[王传丽，P54] 正常价值的计算方法经常成为保护主义滥用的首要突破口，[赵维田，P286] 从而使正常价值的计算变得十分复杂。
1） 正常贸易过程的界定
所谓正常贸易过程是指出口商与进口商或第三方之间没有伙伴合作关系或补偿性安排的销售。[沈木珠，P493] WTO《反倾销协议》第二条2.2、2.3款规定了不属于正常贸易过程的三种情况：（1）当出口国国内市场的正常贸易过程中不存在该同类产品的销售，或由于出口国国内市场的特殊市场情况(Particular Market Situation)或销售量较低时(通常指国内市场中消费的同类产品销售占被调查产品占进口国销量不足5%)；（2）产品销售给与之有关联或补偿性安排(Association or a Compensatory Arrangement)的公司；（3）低于成本价格销售。这是因为，销量较低时或进口方与出口方之间存在关联交易时的成交价格发生了扭曲，不能反映出口产品的正常价值。根据WTO《反倾销协议》的规定，低于成本价格销售可以直接确定为倾销，但这一规定受到普遍质疑和反对。[赵维田，P288]
2） 同类产品的界定
根据WTO《反倾销协议》的规定，同类产品指与被指控为倾销的产品在各方面都相同或相似。如果不存在该类产品，即指虽然并非在所有方面都相同，却有与被控倾销的产品极为相似特征的产品。事实上，要求产品在物理性能、化学特性、适用或使用方面完全相同或一致是根本不可能的。因此，判断是否属于同类产品的根本依据在于被指控倾销的出口产品与被选定的出口国国内产品是否存在实质相似性、直接竞争性和可替代性。[刘颖，270]
3） 国内市场价格的确定
国内市场价格又称国内销售价格（Domestic Sale Price），指被指控为倾销的产品或与其相似的产品在反倾销期间在出口国国内市场实际支付或约定支付的价格。但是，根据GATT第六条的要求，用来确定正常价值的出口国国内市场价格和向第三国出口价格必须是在正常贸易过程中发生的，非市场经济国家的产品价格和成本等生产要素均不是由市场决定的，而是由国家控制，价格不能反映产品的正常价值。所以，对于市场经济国家的出口产品的正常价值由其国内市场销售价格确定，而非市场经济国家的出口产品的正常价值则根据选定的替代国的同类产品的价格确定。但是，世界上并没有完全的自由市场经济或国家控制的计划经济，每个国家的政府都不同程度地对经济进行直接或间接的控制。实践中，反倾销机构确定一国是否属于非市场经济国家时更多地考虑了该国的政治制度和意识形态，而非经济状况。[余劲松，P95] 我国就是这种制度典型的受害者。欧盟、美国和加拿大等西方国家经常利用这种区分市场经济和非市场经济国家的方法，针对不同的国家提起反倾销诉讼，以达到保护本国国内产业的目的。
4） 替代国价格与替代国制度
一般认为，替代国制度指欧美等西方国家在确定来自非市场经济国家产品的正常价值时不使用该产品在出口国国内市场的销售价格，而选择一个经济发展水平与该出口国类似的市场经济国家的同类产品的成本或出口价格作为基础，来计算该产品的正常价值的步骤和措施，因此计算出来的价格即为替代国价格(Surrogate Price)。这一制度的国际法根据就是GATT第六条及相关的注释。尽管如此，仍有不少学者对替代国制度的合理性提出质疑。[薛华勇，P14]
替代国制度主要涉及非市场经济的界定、替代国的选定标准、替代国产品价格的确定与计算方法。根据欧盟第905/98号条例，中国虽已从非市场经济国家的名单中删除，但在一些反倾销案件中，中国的企业仍需要提供充分材料证明符合市场经济的标准才能采用中国的产品国内销售价格。因此，欧盟对华反倾销的政策的实质是，对中国的市场经济地位总体上肯定而实际上否定，抽象地承认而具体地否定。[陈秋兰，P14]
5）向第三国出口价格
向第三国出口价格（Export Price for Third Party）指被指控为倾销的产品或类似产品在出口国国内无销售或者虽有销售，但销量极小，不能以国内销售价格计算，由反倾销主管机构决定用相同或相似产品出口到一个合适的第三国，且其出口产品的价格以具有代表性的可比价格作为正常价值计算。适用向第三国出口价格必须符合四个条件：（1）向该第三国出口的产品必须与被控倾销的产品相同或最相似；（2）该第三国必须是该同类产品的最大进口国；（3）该第三国国内市场产品价格具有可比性；（4）在该第三国市场的销售价格必须达到能够收回生产成本的要求。但是，如何把握“合适”和“具有代表性”并无固定统一的标准，完全取决于反倾销主管机构的自由裁量，因而向第三国出口价格经常成为对付非市场经济国家产品的重要手段。
6）推算价格
推算价格，也称结构价格，指产品在原产地的生产成本基础上加上合理的销售、管理及其他费用和利润所形成的价格，主要在国内销售价格和对第三国的出口价格都不符合要求而无法用于比较时，反倾销主管机构用来确定产品的正常价值。由于生产成本是用产品生产者实际消耗的原材料数量及其市场价格计算出来的，这些生产成本和相关费用及利润的计算所依据的数据材料就必须真实、可靠。所以，WTO《反倾销协议》明确规定“所加利润不得超过原产地国国内市场同类产品销售正常得到的利润”，成本应根据出口商按本国公认的会计准则所作的会计资料确定，以抑制进口国反倾销主管机构任意性处理权的滥用，防止不合理成本和费用的分摊, 保证推算价格的公正性。
2. 出口价格的确定
出口价格是出口商将产品出口到进口国国内实际支付或应当支付的价格，通常根据出口商提供的帐簿资料确定。但是，如通过这种方法无法确定出口价格（如易货贸易）或确定的价格不可靠（如关联交易），按进口商品首次转售给独立购买人的推定价格计算。我国《反倾销条例》也作了类似的规定。
3. 正常价值与出口价格的比较
确定了产品的正常价值和出口价格之后，必须对影响价格的因素进行调整，使两者在同一贸易水平上进行公正比较，即具有可比性。WTO《反倾销协议》明确规定：（1）可比价格应具有代表性，能够反映市场的一般交易水平；（2）合理调整价格术语、税收、销售数量、物理特征等可能影响价格确定的因素；（3）正常价值和出口价格使用平均对平均和个别对个别的比较方法，前者指用加权平均的正常价值同所有可比出口交易的平均价格比较，后者指将正常价值与出口价格以逐笔交易为基础进行比较；这两者价格均须发生在反倾销调查期间，并应考虑当天的汇率。如果出口价格因不同进口商、地区或时间差距较大，进口方可以用其所计算出的加权平均正常价值与每笔出口交易的价格进行比较。
（二）倾销幅度的确定
由于倾销幅度（Margin of Dumping）的大小直接关系到实施反倾销税税率的高低，倾销幅度的确定更显得重要。在欧盟，倾销的幅度高于或等于欧盟进口产品和欧盟国内产业生产的相同产品的总差价，这种计算方法倍受质疑，也使欧盟成为反倾销措施最严厉的经济体。[潘渭河，P37]
根据WTO《反倾销协议》的规定，当出口产品的出口价格低于其正常价值时，构成倾销，两者的差额就是倾销幅度，但倾销幅度低于2%时可以忽略不计。
确定倾销幅度有四种方法：（1）将产品出口价格与其国内销售价格进行比较产生的差额；（2）把产品出口价格与该国向第三国出口的同类产品的可比价格比较；（3）将出口产品的出口价格与推算价格相比较；（4）平均对平均，个别对个别的比较方法。前文已述，此处不赘。我国《反倾销条例》也作了同样的规定。
三、 影响倾销确定的因素
倾销的确定是一个复杂的过程，影响倾销确定的因素很多。根据我国应对反倾销诉讼的实践, 影响倾销确定的因素主要包括以下几种。
1） 国家贸易政策。就出口而言，我国长期为对外贸企业进行出口补贴，导致不少外贸企业为完成出口指标，对出口产品定价过低，因而经常被控倾销。
2）替代国的选择。替代国的选择直接决定替代价格即可比价格的高低。选择不同的替代国，倾销是否存在的结论可能就不同。由于替代国的选择并无统一的标准，实践中已沦为保护主义反倾销的工具。1982年美国诉中国蘑菇反倾销案即是一例。
3） 同类产品的选择与确定。如前文所述，为使国内价格具有可比性，必须确定同类产品的范围。尽管WTO《反倾销协议》对同类产品的选择有详细的规定，但现实中进口国在确定同类产品时主观随意性仍然很大。
4）推算价格的确定。WTO《反倾销协议》为保证推算价格的公正性规定了成本核算和费用分摊的方法，但仍不能有效避免进口国确定推算价格的随意性。
5）企业不规范的定价行为。我国企业有“薄利多销”的传统，甚至为换取出口补贴和出口退税，无利也要销，或者同行业恶性竞争，以低价招揽客户，破坏了公平竞争和公平贸易的准则。
6）汇率变动。在计算出口价格和产品正常价值时，经常牵涉到货币兑换的问题，不同时期的汇率变动也会直接影响出口价格的确定，从而影响倾销的确定。