论宽严相济刑事政策下我国未成年人犯罪刑罚制度之重构

马乾龙


引言：

　　作为继环境污染、毒品泛滥之后的第三大社会公害的未成年人犯罪引发了世界各国与社会各界的广泛关注和重视。近年来我国未成年人犯罪形势日趋严竣并不断呈现低龄化趋势。中国青少年犯罪研究会统计资料显示，从1998年—2003年，我国未成年人犯罪平均年龄下降了2岁，2005年青少年犯罪占全国刑事犯罪的74%，而其中14—18岁的未成年人犯罪占青少年犯罪总数的70%以上。

　　因此有效预防与矫治未成年人犯罪已成为当前保障人权、构建和谐社会的关键所在。纵观我国刑事法律，关于未成年人犯罪的刑罚制度是以成年人犯罪为基点稍作调整而设置的，必然使得对于未成年人犯罪的矫治过分强调刑罚的作用，只看到刑罚的惩罚性与严厉性而忽视了未成年人由于生理、心理发育不成熟而具有的特殊性，片面追求刑罚的功能，以求尽快实现刑罚预防的目的，却殊不知这种适用于成年犯罪人的刑罚对于未成年人而言实质是从更深层面剥夺了其合法权益，并不能起到很好的教育与预防作用，相反很大程度上是对人权的挑衅。因此我们有必要对现有的未成年人犯罪刑罚制度进行重构，强调未成年人犯罪刑罚配置的节俭性，以使其在更大程度上维护未成年人权益，实现社会利益与未成年人利益的双丰收。
借鉴国外立法和司法实践，顺应世界潮流，对未成年人犯罪予以轻缓化是我国当前唯一的选择。但我们所谓的轻缓化并不是一味的强调“轻罚”，而是在宽严相济的刑事政策指导下进行。宽严相济的刑事政策是人类理性在刑事领域的产物，是社会法制文明程度的体现，它强调刑罚的谦抑性和人道性，其具体内容体现在宽和严两个方面，所谓“宽”是指宽大、宽容、宽缓，也就是说对于某些轻微的罪行，我们应该处以较轻的刑罚；对于某些该重判的犯罪，如果具有某些法定和酌定的减轻从轻处罚情节的，也应以宽缓态度对待。所谓“严”是指严格、严厉、严肃，即严格按照法律的规定处罚，有罪必罚。强调宽严相济的刑事政策要求充分贯彻罪刑法定、罪责刑相均衡以及适用法律人人平等三大基本原则，坚持“宽”的总体趋势，对某些规定从严；针对不同的犯罪事实，区别对待，该宽就宽，该严就严，以宽为主，宽严适中。
具体到未成年人犯罪，针对其生理、心理发育尚不成熟，辨别是非与控制自我的能力较弱，必然要求在处理未成年人犯罪的案件中坚持“教育、感化、挽救”的方针，实行较为轻缓化的刑罚，尤其强调对于非刑罚处置措施的运用，以有效的预防和遏制未成年人犯罪，保护未成年人合法权益，维护社会秩序的稳定。

第一章 未成年人犯罪刑罚制度概述

　　随着未成年人犯罪形势的不断严竣，它已为国际社会普遍重视。由于未成年人自身有着独特的身心特点，原本以成年人为基点构建的未成年人犯罪刑罚制度必然存在较大流弊。因此构建符合未成年人特点的刑罚制度成为有效预防和遏制未成年人犯罪的重要手段，也是当前刑事立法与司法面临的一大法律难题。但首先需要明确未成年人犯罪的概念。因为未成年人犯罪的刑罚制度概而言之就是针对未成年人犯罪设置的适合主体特殊性的刑罚制度，因此此概念的界定是未成年人犯罪刑罚制度重构的前提基础。

一、未成年人刑罚制度的内涵

（一）未成年犯罪的概念

　　何为未成年人犯罪？各个国家根据本国的政治、经济和文化传统而作出了不同的定义。英美法系国家首先创制了现代少年法制，它们认为未成年人犯罪是指未成年人应受刑罚处罚和有罪倾向的行为，既包括未成年人实施的触犯刑事法律的行为，又包括有犯罪倾向但未触犯刑事法律、只是违反少年法且与未成年人身份密切相关的违法行为，即“身份犯罪”。如英国《青少年法》第一条规定：“本法所称的青少年是指那些违法犯罪时不满18周岁的人”。美国《青少年犯教养法》第四十章也规定：“本章所称‘少年’是指未满18周岁的人”。美国《世界大百科全书》对少年犯罪解释为“一般地说，所谓少年罪错，它包括诸如盗窃汽车和盗窃财物这样一些行为，但这些行为如果是成年人实施的，则被认为是犯罪。也包括诸如宵禁后呆在外边或酗酒这样一些行为，但这些行为对男女少年来说是非法行为。少年罪错也包括少年反对社会规范，不论这种行为是合法还是非法的。”英美法系之所以如此定义少年犯，根源在于他们对少年犯着眼于预防，而非惩罚，淡化对其的制裁而更为强调矫治与教育。以德、俄为代表的大陆法系国家则认为未成年人犯罪只包含未成年人实施的违反刑事法律、严重危害社会从而应受惩罚的行为，排除了英法法系国家主张的违反少年法的“身份犯罪”。如：原联邦德国《青少年刑法》第4条规定“少年的违法行为看做是犯罪还是过错以及时效问题，皆依照一般刑法规定处理。”也就是说何为未成年人犯罪严格按照刑法的相关规定处理，而不考虑“身份犯罪”。《俄罗斯刑法典》第87条第2款也规定“对实施犯罪的未成年人，可以判处刑罚，或者对他们适用教育感化性强制措施。”对于刑事责任年龄的起点德、俄都规定为14周岁，即在这两个国家未成年人犯罪是指年满14周岁未满18周岁的人实施的处罚刑事法律的行为。
　　我国港澳台地区由于历史传统以及现行的经济、政治等因素的影响，对于未成年人犯罪的概念在各自刑法上也有不同界定。依我国台湾地区《少年事件处理法》规定看，未成年人犯罪是指12岁以上18岁以下的人实施的处罚刑事法律的行为。我国香港的法律制度由于深受英国的影响，其规定7岁以上14岁以下为相对刑事责任年龄，具体而言，此年龄阶段的未成人如明知自己行为的危害性而有意实施具有较为明显的社会危害性的行为时即为犯罪。也就是说香港刑法规定的未成年人犯罪是指已满7周岁未满14周岁的儿童实施的触犯刑律的应受刑罚处罚的行为。根据《澳门刑法典》18条关于“未满16岁的人，不可归责”可以看出澳门地区的未成年人犯罪是指已满16周岁不满18周岁的人实施的犯罪行为。
　　我国内地关于未成年人犯罪的概念刑法上未有明确规定，只是将刑事责任年龄划分为14周岁以下、已满14周岁未满16周岁、16周岁以上三等份。其中“已满十六周岁的人犯罪，应当负刑事责任。已满十四周岁未满十六周岁的人,犯故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投放危险物质罪,应当负刑事责任。”由此可以看出我国负刑事责任的起点年龄为14周岁。综合我国宪法关于“未成年人是指未满十八周岁的人”的规定，可以得出我国的未成年人犯罪是指已满14周岁不满18周岁的具有刑事责任能力的未成年人实施的违法刑事法律具有严重社会危害性的依法应当受到刑事处罚的行为。具体而言，我国的未成年人犯罪包括即包括已满14周岁未满16周岁的实施的故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投放危险物质罪，又包括已满16周岁未满18周岁的人实施的所有刑法予以禁止的行为。

（二）未成年人犯罪刑罚制度的定义

　　刑罚作为刑法理论的奠基石，与犯罪共同构成刑法的基本范畴，也是刑法之所以较其他法律制裁更为严厉的根本所在。犯罪论只是规定哪些行为为刑法所禁止，哪些行为可能如罪。但如何惩罚与防治犯罪行为，归根结底在于刑罚的威慑力，即通过制刑、求刑、量刑、行刑四个过程，打击犯罪，从而实现刑罚一般预防与特殊预防的目的。其中，制刑是指国家最高立法机关制定法律、设置刑种的静态立法过程；求刑是指在对被告人做出有罪认定之后，公诉机关综合案情提出对罪犯的具体的、较为确定的量刑意见；量刑是指根据刑法的相关规定，在认定犯罪的基础上，对犯罪人是否判处刑罚，判处何种刑罚以及判处多重刑罚的确定与裁量；行刑，又称刑罚执行，是指依法将生效的刑事裁判对犯罪分子确定的刑罚付诸实施。这四个阶段由于所处的时间段不同，其作用必然存在区别，相互独立而存在，但四者在司法的具体适用时又相互衔接，缺一不可。
　　因此，笔者认为所谓的刑罚制度是指关于刑罚的种类、刑罚裁量、刑罚执行的制度。具体到未成年人犯罪的刑罚制度，是指关于未成年人犯罪的刑罚的种类、刑罚裁量、刑罚执行的制度。结合上文关于我国内地将已满14周岁未满18周岁的人实施的处罚刑律的行为定义为未成年人犯罪，我们可以将我国的未成年人犯罪的刑罚制度界定为对已满14周岁未满18周岁的人处罚刑律的行为予以定罪、量刑及执行处罚的法律制度，具体而言包括刑罚措施和非刑罚措施。

（三）未成年人犯罪刑罚制度的渊源与发展

　　未成年人犯罪刑罚制度并非随着刑事法律的出现而产生，只是当未成年人犯罪日趋严重才逐渐引起社会各界包括法律界、心理学界以及社会学界的广泛重视，未成年人犯罪的刑罚制度因此而产生、发展，并根据世界各国的经济、政治、文化等因素的变化不断丰富。
　　联合国自1945年成立以来一直致力于全球少年儿童的保护工作，尤其是未成年犯罪人合法权益的维护，先后制定通过了一系列有关少年儿童权益保护公约，尤其是1959年通过的《儿童权利宣言》确认了“儿童最大利益原则”为保护儿童权利的一项国际性指导原则。此后又通过了《儿童权利公约》、《少年司法最低限度标准规则》（《北京规则》）、《联合国预防少年犯罪准则》（《利雅得准则》）等规则，为联合国少年司法准则的进一步规范奠定了基础。
　　联合国少年司法准则中关于少年犯的处置内容十分丰富，主要强调“在考虑少年的案件时，应把其福祉看作为主导因素”（《北京规则》17.1d），以实现“儿童最大利益”。具体体现在五个方面：（1）强调尽量少用监禁：“把少年投入监禁机关始终应是万不得已的处理办法，其期限应是尽可能最短的必要时间”（《北京规则》19.1），从数量上和时间上对监禁作出限制，很好的体现了第六届联合国大会第4号决议关于“除非在别无任何其他适当办法时，不得把少年罪犯投入监狱”的基本原则。“除非判决少年犯有涉及对他人行使暴力的严重行为，或屡犯其他严重罪行，并且不能对其采取其他合适的对策，否则不得剥夺其人身自由”（《北京规则》17.1C）。（2）禁止酷刑：“少年犯任何罪行不得判以死刑”（《北京规则》17.2）。“不得对少年施行体罚”（《北京规则》17.3）。“只有经过认真考虑之后才能对少年的人身自由加以限制并应尽可能把限制保持在最低限度”（《北京规则》17.1B）。“任何儿童不受酷刑或其他形式的残忍、不人道或有辱人格的待遇或处罚。对未满18岁的人所犯罪行不得判以死刑或无释放可能的无期徒刑； 不得非法或任意剥夺任何儿童的自由。对儿童的逮捕、拘留或监禁应符合法律规定并仅应作为最后手段，期限应为最短的适当时间”（《儿童权利公约》37A.B）。（3）强调非刑罚处罚。“不应使少年部分或完全地离开父母的监管，除非其案情有必要这样做”（《北京规则》18.2），依靠和求助于社区有效执行监外教养办法，逐渐完善以社区为基础的改造。“应发动志愿人员、自愿组织、当地机构以及其他社区资源在社区范围内并且尽可能在家庭内为改造少年犯做出有效的贡献。”（《北京规则》25.2）。《联合国少年司法最低限度标准规则》明确了国际社会关于矫治未成年犯罪人最为基本的处遇原则和限制规定，指出应更多的适用非监禁刑、个别化处遇。（4）保障儿童诉讼过程中的合法权益。“每一案件从一开始就应迅速处理，不应有任何不必要的拖延” （《北京规则》20.1）。“应做出努力在诉讼的各个阶段为少年提供诸如住宿、教育或职业培训，就业或其他任何有帮助的实际援助，以便有利推动改造的过程”（《北京规则》24.1）。“所有被剥夺自由的儿童均有权迅速获得法律及其他适当援助，并有权向法院或其他独立公正的主管当局就其被剥夺自由一事之合法性提出异议，并有权迅速就任何此类行动得到裁定”（《儿童权利公约》37D）。(5)保障儿童隐私。“其隐私在诉讼的所有阶段均得到充分尊重”（《儿童权利公约》40.2A）。
　　在联合国的大力协调与指导下，国际社会对于未成年人犯罪的处理逐步趋向轻缓化，摈弃了对未成年人犯罪一贯强调刑罚、惩罚的处置办法，更注重未成年犯罪人主体的特殊性，在处理该类案件时“采取的反应不仅应当与犯罪的情况和严重性相称，而且应当与少年情况和需要以及社会的需要相称”（《北京规则》17.1） ， 强调对未成年人犯罪处理手段的非刑罚化、非监禁化，而将刑罚处罚作为万不得已情况下的无奈之举。上述很多规定都被我国现行的未成年人犯罪刑罚制度所吸收。
　　我国关于未成年人犯罪的刑罚制度的建立也是经历了一个漫长的过程，虽然古代也有一些关于未成年人犯罪刑罚的规定，如西周规定：“七十曰老，八十、九十曰耄，七年曰悼。悼与耄，虽有罪，不加刑”，即7岁以下儿童、80岁、90岁以上的人犯罪，不处以刑罚。《唐律疏议》规定： 8岁以上，未满11岁，如果犯有谋反大逆、杀人等死罪，可以“上请”皇帝减轻处罚，犯强盗或盗窃以及杀人等罪可以收赎，对其他犯罪一概不负刑事责任；未满8岁的为完全无刑事责任能力人。但并未形成系统的未成年人犯罪刑罚制度。我国现存的未成年人犯罪刑罚制度是伴随着改革开放和社会转型从初具雏形到日臻丰富，其间经历了曲折复杂的发展历程。1979年中共中央转发中央宣传部、教育部、文化部、公安部、国家劳动总局、全国总工会、共青团中央、全国妇联共同做出的《关于提请全党重视解决青少年犯罪问题的报告》中提及到的“对违反犯罪的青少年要实行教育、挽救和改造的方针”为我国未成年人犯罪刑罚制度确立了基本的原则和工作重心。1984年11月我国第一个专门审理未成人刑事案件的组织——未成年人法庭在上海市长宁区人民法院刑事审判庭内部成立，1987年7月，该区法院又在未成年人法庭基础上成立了第一个审判业务一级建制的少年刑事审判庭，随后在全国范围内迅速推广，截止2004年，全国共有少年法庭2400多个。法律建设方面，形成了一套具有中国特色的未成年司法制度。如《未成年人保护法》第54条明确规定：“对违法犯罪的未成年人，实现教育、感化、挽救的方针，坚持教育为主、惩罚为辅的原则”，再次重申了我国未成年人犯罪刑罚制度的指导思想，其实质就是“要求政法机关把教育违法犯罪的未成年人、转变他们的思想作为根本任务，要满怀热情地教育、感化、挽救违法犯罪的未成年人，不让他们沿着犯罪的道路继续滑下去”。《中华人民共和国预防未成年人犯罪法》第44条规定：“司法机关在办理未成年人犯罪的案件时，应当保障未成年人行使其诉讼权利，保障未成年人得到法律帮助，并根据未成年人的生理、心理特点和犯罪的情况，有针对性地进行法制教育。对于被采取刑事强制措施的未成年学生，在人民法院判决生效前，不得取消其学籍”，涉及到了预防未成年人重新犯罪的问题。《刑事诉讼法》第14条关于“对于不满18周岁的未成年人犯罪的案件，在讯问和审讯时，可以通知犯罪嫌疑人、被告人的法定代理人到场”的规定保障了未成年人在刑事审判过程中的合法权益。《监狱法》在第六章也强调了对未成年犯的教育改造为主的原则，并规定了矫治未成年人犯罪的具体办法。2003年、2004年我国陆续出台的《关于开展社区矫正试点工作的通知》、《司法行政机关社区矫正工作暂行办法》将未成年犯罪人作为社区矫正适用的重点对象予以关注和重视。最高人民法院2006年施行的《关于审理未成年人刑事案件具体应用法律若干问题的解释》再次表明了关于未成年人犯罪“教育、感化、挽救”的方针，进一步规范和推动了我国未成年人刑事审判程序的发展，在一定程度上完善了未成年人犯罪刑罚制度体系。
　　纵观我国立法和司法现状，关于未成年人犯罪刑罚的法律颇多，总体趋势符合国际社会关于未成年人犯罪予以轻缓化的潮流，然而遗憾的是，相关规定零散，迄今为止未形成一套完整的符合中国国情的未成年人犯罪刑罚体系，因此有必要在此方面有所建树，以解决我国未成年人犯罪日趋严竣的的社会问题。

二、未成年人犯罪刑罚制度的价值取向

（一）刑罚功能与目的

　　刑罚是刑法规定的由国家审判机关依法对犯罪人适用的限制或剥夺其某种权益的强制性制裁办法。具体而言，刑罚是国家最高权力机关在刑法中制定的赋予“刑罚”名称，用以惩罚犯罪人，由人民法院依法判处并由特点机关执行的最严厉的强制方法。它因犯罪而产生，又对犯罪予以否定。作为社会对违反其生存条件的行为的一种自卫手段的刑罚，运用国际统治力量强行限制或卜杜犯罪人的某种权益，使其遭受一定的损失和痛苦，作为对其犯罪的惩罚。由此可知，强制性和惩罚性是刑罚的本质属性。正是这种特性，刑罚具有其他法律制裁措施所缺乏的功能，具体表现在三个方面：（1）对犯罪人剥夺、惩罚与教育改造的功能。国家通过限制和剥夺犯罪人的某种权益使其丧失再次犯罪的能力和条件达到防止其再犯的目的，同时这种否定性评价和谴责也必然会给犯罪人带来痛苦，使其不仅因为丧失某种权益而感受生理上的痛苦，且还因受政治上、道义上的否定评价和严厉谴责使其心理上感受到莫大的耻辱。惩罚是刑罚固有的、本质的属性。判处刑罚就意味着接受惩罚。但格劳秀斯指出“惩罚的目的就是使一个罪犯变成一个好人”，罪犯有复归社会的权利，社会有使犯罪人复归社会的义务，所以在看到刑罚的剥夺与惩罚的功能的同时，应更加强调其对犯罪人的教育改造功能，这一功能的充分发挥是实现刑罚特殊预防目的根本保障。（2）对被害人安抚的功能。通过对犯罪分子适用刑罚，能够在很大程度上抚慰被害人及其亲友因其财产和人身安全而忧虑的心理，满足他们的复仇需求，平息其仇恨和愤怒，对于犯罪行为破坏的社会心理秩序和良好的人际关系能起到一定的修复作用。充分发挥刑罚的安抚功能，对于声张正义、培养公民的法律信念和法律情感，具有十分重要的作用。（3）对社会的威慑和教育鼓励功能。刑罚的适用在使犯罪分子感受痛苦的同时，对社会上的危险分子也能起到一定的威慑作用，使他们因害怕刑罚的严厉惩罚而不敢以身试法，以实现刑罚一般预防的目的。同时刑罚的适用，对于广大社会民众的法律意识和法制观念的提高也有很大的促进作用，教育他们自觉遵守法律次序，维护法律尊严，敢于和犯罪行为做斗争。正是因为刑罚的适用具有上述三大功能，才使得其能同时达到一般预防和特殊预防的目的，最终实现维护社会稳定、构建和谐社会的目标。

（二）未成年人犯罪刑罚制度功能的转变

　　未成年人犯罪刑罚制度与一般刑罚制度属于种属关系，只是由于主体的特殊性而将其从一般的刑罚制度中抽取出来，其必然具有一般刑罚制度的普通属性，即对犯罪人予以惩罚改造、对受害人予以安抚、对社会进行教育改造。但由于未成年人处于发育期，各项身体机能尚不够成熟，思想单纯幼稚，缺乏足够的辨认和控制能力，对客观环境具有易感性，再加上法律意识淡薄，往往为一时的感性冲动或一己私欲而以身试法。正如贝卡利亚所言：“物质世界对人们的诱惑太大了，以至一些人想入非非，在不良因素的强烈诱惑下，不良意识变得强化，遇到适当时机就会犯罪。”未成年犯罪人既是危害社会安宁的加害者，又是遭受社会不良环境影响袭击的受害者。他们之所以走上犯罪道路，除了主观因素外，更为重要的是客观方面消极因素的影响，比如在现实中离异家庭的孩子较正常家庭的孩子更容易走上犯罪道路。因而我们在处理未成年人犯罪的案件时，不能一味地强调刑罚的惩罚与剥夺功能，把社会应承担的责任强加于未成人身上，否则刑罚就丧失了其应有的公正性，也不利于刑罚预防犯罪目的的实现。此外，未成人由于尚未形成稳定的思想意识，较之成年人而言，更容易完成改造的功能。正如前苏联生物学家巴普洛夫所说的：“用我的方法研究高级神经活动，经常的得到的最主要最强烈的印象，就是这种活动的高度可塑性及其巨大的可变性；任何东西不是不可以改变的，影响的。只要有相应的条件，一切总是可以达到的，并且向好的方面转化”，何况未成年人具有更强的可塑性。所以在处理未成年人犯罪的案件时，应将刑罚的功能由惩罚剥夺为主转化为教育改造为主，尤其是学习型的改造更为重要。因此，未成年人犯罪刑罚制度在具备一般刑罚的功能时，更强调对未成年人的教育改造，且此处的改造更多是强调学校型改造，弱化劳动改造，通过这种有效的矫正方法，改变犯罪人的价值观念和行为方式，以恢复其作为人的理智。也就是说，在处理未成年人犯罪案件时，坚持宽严相济刑事政策的指下，充分贯彻罪行法定原则，针对犯罪的不同情况，给与不同的处理措施，突出强调非刑罚措施。
　　准确定位未成年人犯罪刑罚制度的价值取向是有效发挥刑罚功能，实现刑罚目的，预防和遏制未成年人犯罪的关键所在。历来法学家主张的报应刑论与功利刑论是刑罚价值理论的两大基石，将其调和而成的综合刑论是当代主流。但根据各国国情的不同，刑法谦抑性的影响，加上未成人身心发育不够完善，辨认和控制能力差，对于未成年人犯罪应确立以教育刑为理念的刑罚观，多用轻缓的刑罚或非刑罚方法，实现刑罚功能由惩罚性向恢复性功能的转变。

陕西省西安市人大常委会


西安市城市房屋租赁条例 

（1997年4月3日西安市第十一届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过 1997年5月31日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准

根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改＜西安市城市房屋租赁条例＞的决定》修正》

第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市城镇规划区内的房屋租赁。

第三条 本条例所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本条例所称房屋租赁，是指房屋出租人、转租人将房屋出租、转租给承租人使用并收取租金的行为。法律、法规对房产管理部门直接管理的国有公房的住宅房屋的租赁、单位自管公房的住宅房屋的租赁以及对房屋租赁另有其他规定的，从其规定。

第四条 房屋租赁应当遵守法律、法规的规定，遵循自愿、公平、互利和诚实信用、协商一致的原则。

第五条 市房产行政管理部门是本市房屋租赁的主管部门，其派出的房屋租赁管理机构办理房屋租赁管理的具体工作。

阎良区、临潼区、长安区、市辖县房产行政管理部门主管本辖区内的城市房屋租赁。

城市规划、土地、工商、物价、公安等行政管理部门在各自职责范围内，协同房产行政主管部门做好房屋租赁管理工作。

第二章 登记管理

第六条 房屋租赁实行登记备案制度。

房屋出租人应当在房屋租赁合同签订之日起三十日内，向市房产行政管理部门的房屋租赁管理机构或者阎良区、临潼区、长安区、市辖县房产行政管理部门(以下统称房屋租赁管理部门)登记备案。以与他人合作、合伙、合资、联营或者承包给他人经营，变相出租、转租房屋的，按照房屋租赁进行登记管理。

第七条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：

(一)房屋租赁登记申请书；

(二)房地产权属证书或者证明其房屋产权、使用权合法的有效证件；

(三)出租人、承租人的身份证件或者其他合法证件；

(四)出租共有房屋，须提供其他共有人同意出租的证明；

(五)出租委托代管房屋，须提供委托人授权出租的证明；

(六)书面租赁合同；

(七)转租房屋，转租人应当提供出租人同意的书面证明；

(八)法律、法规规定房屋租赁应当提交的其他证明文件。

第八条 有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)无房屋所有权证或者其它合法权属证明的；

(二)共有房屋未取得其他共有人同意的；

(三)房屋权属有争议的；

(四)属于违法、违章建筑的；

(五)不符合房屋安全标准的；

(六)已抵押而未经抵押权人同意的；

(七)法律、法规规定不得出租房屋的其他情形。

第九条 房屋租赁合同变更或者期满、解除的，出租人应当在三十日内到房屋租赁管理部门办理变更登记或者注销登记手续。

第十条 市房产行政管理部门应当会同市物价管理部门根据房屋租赁市场价格水平，定期公布住宅和非住宅房屋租赁指导租金。

第十一条 房屋租赁应当依法纳税，并按国务院和省人民政府的规定缴纳有关费用。

第三章 租赁合同

第十二条 房屋租赁当事人双方必须签订租赁合同。租赁合同应当使用统一规范的合同文本，载明下列主要内容：

(一)出租人、承租人的姓名或者名称及住所；

(二)房屋的位置、面积、结构、装修及设施状况；

(三)租赁用途；

(四)租赁期限；

(五)租金数额及交付方式；

(六)修缮责任；

(七)变更、解除合同的条件；

(八)违约责任；

(九)合同纠纷的解决方式；

(十)双方约定的其他事项。

第十三条 房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期满前三个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。

第十四条 房屋所有权人在房屋租赁期限内将房屋所有权转让给他人的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

第十五条 在房屋租赁期限内出租人死亡或者依法变更的，其继承人或者变更后的出租人应当继续履行原租赁合同；出租方为法人，依法终止或者解散的，应当按照合同约定解除租赁关系。

第十六条 住宅用房在租赁期限内承租人死亡的，与其共同居住或者共同承租的其他人可以继续履行原租赁合同。

承租方为法人，由于依法变更致使不能履行租赁合同或者依法解散、终止的，应当按照合同约定解除租赁关系。

第十七条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：

(一)法律、法规规定或者合同约定可以变更或者解除合同的；

(二)因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的；

(三)当事人双方协商一致的。

因变更或者解除租赁合同，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方承担相应的赔偿责任。

第四章 当事人权利与义务

第十八条 出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人。未按期交付或者交付的房屋不符合合同约定的，出租人应当承担违约责任。

第十九条 出租人在房屋租赁期限内，拆除、改建、扩建出租房屋的，应当征得承租人同意。

第二十条 出租人在房屋租赁期限内，未经承租人同意不得提前收回出租的房屋。

第二十一条 在房屋租赁期限内，因房屋自然损坏影响正常使用的，承租人应当通知出租人及时修缮，出租人不及时修缮，造成承租人财产损失或者人身伤亡的，出租人应当承担相应的法律责任。

第二十二条 在房屋租赁期限内，出租人转让出租的房屋，应当提前三个月书面通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。

第二十三条 承租人必须按照房屋租赁合同的约定使用房屋，交纳租金。

第二十四条 承租人在房屋租赁期限内，未经出租人同意，不得将承租的房屋转借或者与他人调换使用。

第二十五条 承租人应当保持所承租房屋及附属设施完好。未征得出租人书面同意，不得擅自拆除、改建、扩建或者装修承租的房屋。

第二十六条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋；因此造成损失的，由承租人负责赔偿：

(一)擅自将承租的房屋转租的；

(二)擅自将承租房屋转借给他人或者调换使用的；

(三)擅自拆改结构、扩建或者装修承租房屋的；

(四)擅自改变承租房屋用途的；

(五)拖欠租金累计六个月以上的；

(六)利用承租房屋进行违法活动的；

(七)故意损坏承租房屋的；

(八)法律、法规规定可以收回出租房屋的其他情形。

出租人发现承租人利用承租房屋进行违法活动的，应当及时向有关部门报告。

第二十七条 房屋租赁当事人发生争议，应当协商解决；协商不成的，可以向房屋租赁管理机构申请调解或者向人民法院提起诉讼。

第二十八条 房屋租赁合同期满或者房屋租赁合同解除、终止，承租人应当按时退还承租房屋。

第二十九条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，在办理房屋租赁登记手续时，应当按照规定缴纳土地收益金。

第五章 转 租

第三十条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

第三十一条 承租人在房屋租赁期限内，征得出租人书面同意，并对房屋的使用、收益分配等协商一致后，方可将承租房屋的部分或者全部转租给他人。受转租人不得将承租的房屋再行转租。

房屋转租应当签订转租合同，转租人应当按照本条例第六条规定办理登记手续。

第三十二条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。但出租人与转租双方协商约定的除外。

第三十三条 转租合同生效后，转租人按照合同约定，享有出租人的权利，承担出租人的义务，并继续履行原租赁合同约定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。 第三十四条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同相应变更、解除或者终止，并应按照本条例第九条规定办理变更登记或者注销登记手续。

第六章 法律责任

第三十五条 违反本条例第六条、第三十一条第二款规定，出租、转租房屋未办理登记手续的，责令限期补办登记手续，没收违法所得，并处以警告、违法所得百分之十至百分之三十的罚款。

违反本条例第九条、第三十四条规定，不办理变更登记或者注销登记手续的，按逾期租金额处以百分之十至百分之三十的罚款。

第三十六条 违反本条例第八条规定出租房屋的，除责令停止出租外，没收违法所得，并处警告或者违法所得一倍以下的罚款。

第三十七条 本条例所规定的行政处罚，由市房产行政管理部门或者其依法委托的组执行；阎良区、临潼区、长安区、市辖县由其房产行政管理部门执行。

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。 对个人处以三千元以上、对单位处以三万元以上的罚款，当事人有权要求举行听证。

第三十八条 承租人利用承租房屋进行违法活动的；出租人明知承租人利用租赁房屋进行违法活动，不向有关部门报告或者参与其活动的，由有关部门依照法律、法规的规定进行处理。

第三十九条 拒绝、阻碍房屋租赁管理人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十条 房屋租赁管理工作人员必须经过培训，持证上岗，执行公务时必须佩戴标志，出示证件。

房屋租赁管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在的行政管理部门或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十一条 本条例自公布之日起施行。

本条例实施前已经建立房屋租赁关系的，应当在本条例生效之日起九十日内依照本条例的规定进行登记。